14 avril 2016
Cour de cassation
Pourvoi n°
15-14.544
Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2016:C300478
Texte de la décision
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 avril 2016
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 478 F-D
Pourvoi n° U 15-14.544
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ la société Trad Y Sel, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ la société Finamur, anciennement dénommée Ucabail immobilier, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2014 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant à Mme [Q] [O], domiciliée [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat des sociétés Trad Y Sel et Finamur, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mme [O], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2014), que Mme [O], propriétaire d'une parcelle AE [Cadastre 3] issue de la division d'un fonds ayant appartenu à ses parents, a assigné la société Finamur, propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 2], issue de la division du même fonds, et la société Trad Y Sel, crédit-preneuse de cette parcelle, en reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage sur celle-ci au profit de son fonds et en démolition des constructions obstruant le passage ;
Attendu que la société Finamur et la société Trad Y Sel font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la servitude par destination du père de famille ne peut être prouvée par un aveu ou un titre récognitif ; qu'en retenant, pour constater l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille s'exerçant, au profit de la parcelle n° [Cadastre 3] appartenant à Mme [O], sur la parcelle n° [Cadastre 2] appartenant à la société Finamur, que M. [O], ancien propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2], reconnaissait l'existence d'un droit de passage à Mme [O] dans un écrit daté du 30 janvier 1979, la cour d'appel a violé les articles 693 et 695 du code civil ;
2°/ qu'il n'y a servitude par destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en jugeant que le portail et le contrefort ornemental situés sur la parcelle n° [Cadastre 3] constituaient des signes apparents de la servitude lors de la division des fonds, sans constater que ces ouvrages étaient le fait du propriétaire commun, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 693 du code civil ;
3°/ qu' il n'y a servitude par destination du père de famille qu'à la condition que l'aménagement auquel a procédé le propriétaire commun soit apparent ; qu'en jugeant que le portail et le contrefort ornemental situés sur la parcelle n° [Cadastre 3] constituaient des signes apparents de la servitude lors de la division des fonds, alors qu'ils sont situés hors du fonds prétendument soumis à une servitude et qu'aucun signe apparent d'un chemin aménagé n'existait sur la parcelle prétendument asservie, la cour d'appel a violé l'article 694 du code civil, ensemble l'article 689 du même code ;
4°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la société Trad Y Sel et la société Finamur faisaient valoir dans leurs conclusions que Mme [O] ne rapportait pas la preuve que son père aurait aménagé de façon permanente une descente en fer pour permettre l'accès à la cour avec une voiture ; qu'en ne répondant pas à ses conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ qu'il n'y a destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire ; qu'il n'y a servitude que si l'état de fait créé par l'auteur commun résulte de l'intention d'assujettir définitivement une parcelle d'un fonds à un service au profit d'une autre parcelle du même fonds ; qu'en jugeant qu'il existait les signes apparents d'une servitude lors de la division des fonds sans rechercher, ainsi qu'elle y était invité, si le propriétaire du fonds avait voulu, lors de la division de ce fonds, établir une servitude au profit de la parcelle n° [Cadastre 3] à la charge de la parcelle n° [Cadastre 2], notamment par un aménagement permanent du dénivelé entre le porche et la cour arrière, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 693 du code civil ;
6°/ qu' il n'y a destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire ; qu'il n'y a servitude que si l'état de fait créé par l'auteur commun existait lors de la division des fonds ; qu'en jugeant qu'il existait une servitude de passage par destination du père de famille par la considération que le père de Mme [O] avait aménagé une rampe en métal pour le franchissement du dénivelé de 40 centimètres entre les niveaux du chemin d'accès et de la cour de part et d'autre du portail sans rechercher, au besoin d'office, si cette rampe existait lors de la division des fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parcelles AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 3] appartenaient, avant leur division par un acte de donation-partage du 30 janvier 1979, à un auteur commun, qu'avant cette division il existait un portail d'une largeur de 2,20 m ouvrant sur la cour située derrière la maison d'habitation située sur la parcelle AE [Cadastre 3] et un contrefort ornemental prolongeant la façade de cette maison et obligeant les véhicules à empiéter sur la parcelle AE [Cadastre 2] par un chemin pour rejoindre la cour et que l'acte de division du fonds ne contenait aucune stipulation contraire à cette servitude de passage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la parcelle AE [Cadastre 2] appartenant à la société Finamur était grevée d'une servitude de passage par destination du père de famille, au bénéfice du fonds AE [Cadastre 3] appartenant à Mme [O] ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Finamur et la société Trad Y Sel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Finamur et Trad Y Sel et les condamne à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les sociétés Trad Y Sel et Finamur.
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille au profit de la parcelle section AE n°[Cadastre 3] appartenant à Mme [O] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 2] appartenant à la société Crédit Agricole Leasing Ucabail Immobilier, d'avoir condamné cette société, avec la garantie de la société Trad Y Sel, à laisser un passage d'une largeur de 2,20 m sur toute la longueur du passage séparant les parcelles AE n°[Cadastre 3] et AE n°[Cadastre 2], du portail à la rue, en ce compris au droit du contrefort du mur de la maison de Mme [O], et d'avoir condamné la société Crédit Agricole Leasing Ucabail Immobilier, avec la garantie de la société Trad Y Sel, à procéder à la démolition sous astreinte des ouvrages faisant obstacle à l'exercice du droit de passage,
AUX MOTIFS QUE « Les parcelles AE [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 1] étaient la propriété de Madame [H] [P], veuve [O], qui en a fait, le 30 janvier 1979, donation-partage à ses quatre enfants ;
La parcelle [Cadastre 3], sur laquelle est édifiée une maison d'habitation, était alors attribuée indivisément aux trois filles de Madame [P], dont Madame [Q] [O]; les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] supportant un atelier construit en parpaings et couvert en fibrociment, étaient quant à elles attribuées au fils de Madame [P], Monsieur [S] [O], artisan serrurier ;
Madame [Q] [O] a acquis le 1er février 1980 les droits indivis de ses deux soeurs sur la parcelle [Cadastre 3], dont elle est ainsi devenue la seule propriétaire ;
Monsieur [S] [O] a cédé le fonds lui appartenant, les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1], à la société Crédit Agricole Leasing Ucabail Immobilier, qui a consenti sur celui-ci le 23 juin 2005 un crédit-bail à la société Trad y Sel pour une durée de quinze années ;
La société Trad y Sel a construit sur la parcelle [Cadastre 2] un muret jusqu'en limite de propriétés et implanté un panneau publicitaire, dont Madame [O] a soutenu qu'ils empêchent l'accès en véhicule automobile depuis la rue [Adresse 3], au sud de sa maison, à la cour située au nord de celle-ci, en violation de la servitude qu'elle prétend bénéficier à son fonds, non en vertu d'un titre conventionnel ou de la loi, mais de la destination du père de famille ;
Il y a lieu à cet égard d'écarter l'argument des appelantes selon lequel Madame [O] aurait fait l'aveu de ce qu'elle ne pouvait invoquer une servitude par destination du père de famille, dès lors d'une part que Madame [O] n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas revendiqué l'existence d'une servitude conventionnelle, le courrier de son frère auquel elle se réfère n'étant que la preuve selon elle de l'existence du passage mais non de son fondement, et que d'autre part, ne saurait s'interpréter comme un tel aveu le refus par elle d'acquérir la bande de terrain sur laquelle elle prétend pouvoir passer ;
Il résulte des articles 692 et 694 du Code civil que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues, tel le droit de passage, lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ;
Lorsque Madame [P] a divisé sa propriété par l'acte du 30 janvier 1979, il existait un portail ouvrant sur la cour située derrière la maison d'habitation qui lui a été dévolue, depuis la voie publique, laquelle était accessible, par là, à des véhicules de petit volume ;
C'est en effet ce qui résulte de rapport de l'expert commis, Monsieur [Z], qui estime "fortement probable", sous la réserve que son linteau a pu être abaissé, que le porche actuel soit celui qui figure sur une photographie datant de 1950 et n'ait pas été modifié dans ses caractéristiques de passage, et qui relève que l'accès à la cour arrière était ainsi rendu tout à fait possible pour un véhicule de petit gabarit, le dénivelé entre le porche et la cour arrière n'étant pas un obstacle puisqu'il pouvait facilement être compensé par un portant ;
C'est ce que confirment les témoignages de Madame [C] [W], soeur de Madame [O], qui précise que son père, serrurier de métier, avait aménagé une rampe en métal pour le franchissement du dénivelé de 40 centimètres entre les niveaux du chemin d'accès et de la cour de part et d'autre du portail, mais aussi de Madame [G] [B] et Madame [K] [M], qui toutes ont attesté selon les formes et sous l'avertissement prévus à l'article 202 du Code de procédure civile et dont rien ne permet de suspecter la sincérité ;
Monsieur [S] [O] avait d'ailleurs lui-même écrit le 30 janvier 1979, jour de la donation-partage, et donc pas pour les besoins de la présente cause, qu'il "laisse à Madame [O] [Q] le droit de passage de la largeur de son portail (passage qui a toujours existé)" ;
Le portail est d'une largeur de 2,20 mètres, selon le mesurage fait par Monsieur [J] [U], géomètre-expert requis par Madame [O], et pour le rejoindre depuis la rue [Adresse 3], les véhicules devaient contourner un contrefort ornemental prolongeant la façade de la maison située sur la parcelle [Cadastre 3] donnant sur la rue [Adresse 3], dont l'existence au moment de la division n'est pas contestée, et empiéter à cet endroit sur la parcelle [Cadastre 2] sur la distance nécessaire à la manoeuvre ;
Les signes apparents de la servitude lors de la division des fonds sont ainsi établis, et l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à ladite servitude ;
Le jugement, qui en a précisé l'assiette et les modalités, n'est pas remis en cause par Madame [O]; il sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 1- SUR L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE
Mme [O] demande au tribunal de reconnaître que sa parcelle bénéficie d'une servitude de passage par destination du père de famille, laquelle est définie par l'article 693 du code civil et pose comme conditions que les deux fonds soient issus de la division de la même parcelle et que son propriétaire ait procédé à des aménagements dont résulte la servitude, laquelle doit donc être apparente ;
La première condition ne fait pas débat, en revanche les défendeurs contestent le caractère apparent de la servitude de passage lors de la division du fonds d'origine, le 30 janvier 1979 ;
Il n'est pas contestable qu'en raison de la présence d'un contrefort d'ornement dont l'existence avant la division du fonds n'est pas mise en cause, Mme [O] ne peut accéder en voiture à l'allée, devant le portail donnant accès à sa cour intérieure, sans empiéter sur la propriété voisine, issue de la division ;
Les attestations qu'elle verse démontrent d'une part, que ce portail existait avant la division du fonds, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le seul fait que ces témoignages émanent de proches de la requérante ne sont pas de nature à les écarter ; Il est de plus possible de les situer temporellement (Mme [B] déclare connaître Mme [O] depuis 1970 et avoir toujours vu le portail qu'elle utilisait pour garer sa voiture dans la cour, Mme [M] qui est née en 1949 indique avoir passé son enfance dans la maison et y avoir connu le portail, tout comme Mme [Y] née en 1947 qui indique être une amie d'enfance de Mme [O]) ;
De plus, M. [S] [O] dans son attestation du 30 janvier 1979, a écrit « je laisse à Mme [O] [Q] le droit de passage de la largeur de son portail (passage qui a toujours existé) ».
Enfin des photographies, certes non datées mais dont l'apparence pour l'une d'entre elles, reflète l'ancienneté, confirment la présence du portail ;
D‘autre part ces mêmes témoins indiquent qu'il permettait le passage d'une voiture et qu'il était utilisé par Mme [O] pour stationner son véhicule derrière la maison ; Sans justifier leurs affirmations, les défendeurs soutiennent que la largeur du portail ne permet pas le passage d'une voiture, que la cour revendiquée comme un parking par Mme [O], n'est en fait qu'une courette et qu'il existe une pente si importante qu'elle rend tout accès par un véhicule impossible ; Or le portail est d'une largeur de 2m20, et M. [U], expert géomètre, indique dans son rapport du 11 juin 2009 "que la cour située au nord de la maison de Mme [O] était accessible à pieds et en voiture automobile par le portail de teinte bordeaux", contredisant ainsi les défendeurs ;
Enfin les photos de la cour intérieure démontrent que le stationnement d'un véhicule est possible et qu'elle peut à ce titre être revendiquée comme un parking ; Quand à la pente alléguée par les défendeurs, il n'est pas démontré que son inclinaison fait obstacle au passage d'une voiture ;
Les défendeurs qui contestent l'existence de la servitude, produisent le permis de construire délivré à M. [S] [O] le 23 janvier 1980 pour la construction d'un bâtiment à usage de bureaux, et accordé sur la base d'un certificat d'arpentage du 21 juin 1972 sur lequel ne figure pas de droit de passage, ce qui est insuffisant, d'autant plus que le projet ne concerne pas la parcelle appartenant à Mme [O] ;
Ils produisent ensuite un projet d'agrandissement des bureaux de janvier 1993, qui prévoyait un empiétement sur la parcelle de Mme [O], les amenant à douter de la réalité du courrier établi le jour du partage par le frère de celle-ci, et dont les termes ont été rappelés précédemment ; Or ce projet ne semble avoir été concrétisé et n'aurait pu voir le jour qu'avec l'accord de Mme [O] s'il devait en résulter un empiétement sur sa parcelle ;
Ils produisent enfin une photo aérienne qu'ils affirment dater de 2006 et des photos de l'entreprise [O], sur lesquelles apparaît une haie séparant les deux propriétés, laquelle selon eux, avait envahi l'intégralité de l'espace séparant les deux fonds ;
Or les pièces produites ne permettent pas de vérifier leurs affirmations, d'autant plus que la photo aérienne laisse apparaître le passage, bien qu'il soit impossible d'en évaluer la largeur ;
En conséquence, au regard de l'ensemble des éléments qu'elle produit Mme [O] rapporte la preuve, qu'avant la division du fonds, il existait un portail qui permettait d'accéder en voiture à sa cour intérieure, mais par une manoeuvre qui nécessitait et nécessite toujours de contourner l'ornement de façade et d'empiéter sur la parcelle voisine ;
Si l'acte de donation partage prévoit au titre des charges et servitudes une clause usuelle sans spécification particulière sur la configuration créée et celle résultant de la division, la configuration des lieux permet d'affirmer qu'au moment de la division existait un droit de passage apparent pris sur la propriété appartenant aujourd'hui au Crédit Agricole Leasing afin de desservir celle désormais dans le patrimoine de Mme [O], ce droit ayant été mis en cet état, duquel résulte la servitude, par l'auteur commun des fonds qu'il a divisés ;
En conséquence, au regard du caractère apparent de la servitude et en l'absence de stipulations contraires dans l'acte de division, la destination du père de famille vaut titre ;
Dans ces conditions le tribunal constatera l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille, au profit de la parcelle section AE n°[Cadastre 3] appartenant à Mme [O] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 2] appartenant à la société Crédit Agricole Leasing Ucabail Immobilier, et ordonnera la publication du jugement au Bureau des Hypothèques ;
2- SUR LES CONSEQUENCES DE L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE Depuis la construction du muret et l'implantation de panneaux publicitaires par la société Trad Y Sel, Mme [O] ne peut plus accéder au passage séparant les deux fonds contigus, comme l'établissent le constat d'huissier en date du 3 avril 2008 et les constatations de M. [U], ce qui l'empêche d'accéder à sa cour intérieure et de stationner dans son allée ;
Elle sollicite qu'un passage de 3m50 soit laissé sur toute la longueur du passage, y compris au droit du contrefort du mur de façade et que les défendeurs soient condamnés sous astreinte à procéder à la démolition du muret et de toutes constructions édifiées qui feraient obstacle au passage de son véhicule ;
Toutefois, Mme [O] ne saurait revendiquer une servitude dont l'assiette grèverait le fonds servant plus que nécessaire. Or sa demande vise à aggraver la servitude ;
En effet, M. [U] dans son rapport préconise de laisser sur toute la longueur du passage séparant les deux propriétés, une largeur de 2m20, y compris au droit du contrefort du mur de façade de la maison de Mme [O], solution cohérente au regard de la largeur du portail et conforme au droit de passage existant, tel que rappelé dans l'attestation de M. [S] [O] ;
En conséquence, la société Crédit agricole Leasing Ucabail Immobilier sera condamnée à laisser une largeur de 2m20 sur toute la longueur du passage séparant les parcelles AE n°[Cadastre 3] et AE n°[Cadastre 2], du portail de la maison de Mme [O] à la rue, et ce y compris au droit du contrefort du mur de façade, et à procéder à la démolition des ouvrages faisant obstacles à l'exercice de ce droit de passage, et ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un mois après la signification du présent jugement ;
Il sera par ailleurs décerné acte de ce que la société Trad Y Sel en sa qualité de preneur au crédit-bail, garantit le Crédit Agricole Leasing des condamnations prononcées à son encontre et en tant que de besoin elle y sera condamnée ».
1°) ALORS QUE la servitude par destination du père de famille ne peut être prouvée par un aveu ou un titre récognitif ; qu'en retenant, pour constater l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille s'exerçant, au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à Mme [O], sur la parcelle n°[Cadastre 2] appartenant à la société Finamur, que M. [O], ancien propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 2], reconnaissait l'existence d'un droit de passage à Mme [O] dans un écrit daté du 30 janvier 1979, la cour d'appel a violé les articles 693 et 695 du code civil ;
2°) ALORS QU'il n'y a servitude par destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en jugeant que le portail et le contrefort ornemental situés sur la parcelle n°[Cadastre 3] constituaient des signes apparents de la servitude lors de la division des fonds, sans constater que ces ouvrages étaient le fait du propriétaire commun, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 693 du code civil ;
3°) ALORS QU'il n'y a servitude par destination du père de famille qu'à la condition que l'aménagement auquel a procédé le propriétaire commun soit apparent ; qu'en jugeant que le portail et le contrefort ornemental situés sur la parcelle n°[Cadastre 3] constituaient des signes apparents de la servitude lors de la division des fonds, alors qu'ils sont situés hors du fonds prétendument soumis à une servitude et qu'aucun signe apparent d'un chemin aménagé n'existait sur la parcelle prétendument asservie, la cour d'appel a violé l'article 694 du code civil, ensemble l'article 689 du même code ;
4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la société Trad Y Sel et la société Finamur faisaient valoir dans leurs conclusions que Mme [O] ne rapportait pas la preuve que son père aurait aménagé de façon permanente une descente en fer pour permettre l'accès à la cour avec une voiture (conclusions d'appel, p.6, al.3) ; qu'en ne répondant pas à ses conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'il n'y a destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire ; qu'il n'y a servitude que si l'état de fait créé par l'auteur commun résulte de l'intention d'assujettir définitivement une parcelle d'un fonds à un service au profit d'une autre parcelle du même fonds ; qu'en jugeant qu'il existait les signes apparents d'une servitude lors de la division des fonds sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel, p.6, al.3), si le propriétaire du fonds avait voulu, lors de la division de ce fonds, établir une servitude au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] à la charge de la parcelle n°[Cadastre 2], notamment par un aménagement permanent du dénivelé entre le porche et la cour arrière, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 693 du code civil ;
6°) ALORS QU'il n'y a destination du père de famille qu'à la condition d'établir que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire ; qu'il n'y a servitude que si l'état de fait créé par l'auteur commun existait lors de la division des fonds ; qu'en jugeant qu'il existait une servitude de passage par destination du père de famille par la considération que le père de Mme [O] avait aménagé une rampe en métal pour le franchissement du dénivelé de 40 centimètres entre les niveaux du chemin d'accès et de la cour de part et d'autre du portail sans rechercher, au besoin d'office, si cette rampe existait lors de la division des fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil.