2 juin 2016
Cour de cassation
Pourvoi n°
15-18.611
Troisième chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2016:C310246
Texte de la décision
CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 2 juin 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10246 F
Pourvoi n° Q 15-18.611
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 19 novembre 2013 par la cour d'appel de Montpellier (expropriations), dans le litige l'opposant à la commune d'V..., représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...] , de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la commune d'V... ;
Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 213 010 euros le montant total des indemnités que la commune d'V... doit verser à la SCP [...] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section [...] ,
AUX MOTIFS QUE « à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 16 mai 2012, à laquelle doit être appréciée la consistance du bien, les parcelles [...] est occupée par un hangar inutilisé construit en 1983 à cheval sur son assiette et sur celle de la parcelle mitoyenne cadastrée [...] ; que la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge lors de sa visite des lieux, ainsi qu'aux énonciations des rapports d'expertise amiable de M. B... dont il résulte que le hangar, implanté sur la parcelle [...] [...] pour 575 m², donne sur la voie publique, l'[...] , et est relié aux réseaux d'eau potable et électricité, qu'il est construit en parpaings et ciment, dont une partie est crépie, avec sol en béton, charpente et portail métalliques, toitures en plaques de fibrociment et tuiles et que divisé en trois parties, il a été exploité à usage viticole jusqu'en 2000 ; qu'à la date de référence, la parcelle est incluse en zone [...] du plan local d'urbanisme d'V..., approuvé le 22 décembre 2006, qui est une zone urbanisable sous forme d'opération d'ensemble, divisée en trois sous-secteurs ; qu'il résulte du dossier de réalisation que le coût des travaux d'aménagement de la ZAC [...] est évalué à 5 770 000 euros et que dans le secteur du couchant, d'environ 8,9 ha, situé au nord du village d'Argeliers, sont prévus la construction d'une maison de retraite de 84 lits, d'une maison médicale, d'une maisons des services à destination de commerces et de bureaux, ainsi que de logements répartis en divers lots ; qu'en l'occurrence, nonobstant son inclusion dans une zone à urbaniser, la parcelle [...] ne peut être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15, II, du code de l'expropriation dès lors, d'une part, que l'urbanisation de la zone se trouve expressément conditionnée, dans le PLU, à la réalisation des équipements nécessaires et, d'autre part, que rien ne permet d'établir que les réseaux existant au droit des parcelles sont de dimensions adaptées à la desserte de l'ensemble de la zone ; qu'au cas d'espèce, un renforcement des réseaux publics est prévu dans le cadre de la réalisation de la ZAC et aucun élément n'est fourni permettant d'affirmer que les réseaux existants sont d'une capacité suffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone ; que d'ailleurs il convient de relever que la SCP J... et Frères se borne à produire un plan de réseau d'eau potable mentionnant la présence en limite de parcelle d'une canalisation d'alimentation et d'un plan de réseau d'assainissement établissant l'existence au droit de la parcelle d'un collecteur et ‘un regard de visite sur l'[...] ainsi qu'à faire état de la desserte non contestée, au réseau électrique du hangar accessible par l'[...] ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir, mais a néanmoins retenu, pour l'évaluation de la parcelles [...] [...] , que celles-ci bénéficiaient d'une situation privilégiée, facteur de plus-value, compte tenu de la proximité immédiate d'habitations ; que les éléments de référence sur lesquels se fonde la SCP [...] , tirés du rapport d'expertise de M. B..., relativement à des mutations intervenues sur la commune d'V..., concernent en premier lieu soit des terrains viabilisés dans le cadre d'un lotissement dénommé «Saint-Thomas», soit des terrains à bâtir classés en zone [...] ou NA qui ne peuvent être utilement comparés au terrain à évaluer ; que cet expert cite, par ailleurs, une vente du 22 mars 2011 réalisée au prix de 40 € le m² de quatre parcelles cadastrées à V..., [...] , section [...] 450, 451, 2173 et 2174 d'une surface totale de 4 981 m², mais ne fournit aucune indication sur le zonage et la situation des parcelles ; que M. B... évoque aussi d'autres ventes de terrains à bâtir situés dans diverses communes audoises, dont les possibilités de construction sont sans rapport avec celles des parcelles expropriées, ainsi qu'un jugement rendu le 28 octobre 2010 par le juge de l'expropriation du département de l'Aude dans un litige opposant la commune de Saint-Marcel à la Poste, évaluant à 44 € le m² un terrain en zone urbanisée de 4 558 m² avec les réseaux à proximité, terrains dont les caractéristiques ne sont cependant pas précisées et qui est situé dans une autre commune ; que ne peut non plus être retenu la référence tirée par la SCP [...] d'un article de presse qui fait seulement état de contacts pris par le maire de R... avec les propriétaires des parcelles cadastrées au [...] [...] et 43 pour l'acquisition desdites parcelles au prix de 60 € le m² ; que neufs accords amiables de parcelles également classées en zone [...] et situées dans le périmètre de la ZAC [...] , ont été réalisées entre le 17 février 2011 et le 19 janvier 2012, huit à un prix de 16 € le m², un à un prix de 10 € le m², payable en deux fois, accords qui portent sur des terrains cadastrés section C de surfaces comprises entre 517 m² et 9 899 m², appartenant à des propriétaires différents ; que si la double condition de majorité en nombre de propriétaires intéressés et en surfaces concernées, exigée à l'article L. 13-16 pour que la juridiction l'expropriation prenne pour base les accords amiables, ne se trouve pas réunie, dès lors qu'une seule vente du 19 janvier 2012 a été postérieurement à la DUP, il n'en demeure pas moins qu'il doit être tenu compte de cette vente amiable et que les autres vente citées, même réalisées avant la DUP, constituent des éléments de référence pertinents, ayant pour objet des parcelles classées en zone [...] et incluses dans la ZAC comme les parcelles [...] ; que le prix de 16 € le m², résultant des accords amiables, correspond bien à la valeur vénale des terrains et il n'y a pas lieu de tenir compte, dans le cadre de la fixation judiciaire des indemnités, des conditions de paiement du prix convenu, réalisé en deux fois, moitié à la signature de l'acte, moitié au commencement des travaux d'équipement de la zone ; que la discussion instaurée par la SCP [...] sur le prétendu manque à gagner qu'elle subit, lié au prix de revente par la commune des parcelles viabilisées, est également dénuée d'intérêt, puisqu'en matière d'expropriation, un préjudice futur et éventuel ne peut être indemnisé et que l'usage que l'expropriant fera du bien n'a pas lieu d'être pris en compte » ;
ALORS, de première part, QUE tenu de fixer l'indemnité correspondant au préjudice subi du fait de l'expropriation, le juge ne peut, après avoir constaté l'existence des réseaux publics, se fonder sur l'insuffisance des preuves fournies par les parties quant au caractère suffisant ou non de la desserte ainsi assurée pour écarter la qualification de terrain à bâtir ; qu'en retenant que rien ne permet d'établir que les réseaux existants au droit des parcelles sont de dimensions adaptées à la desserte de l'ensemble de la zone, sans procéder aux mesures d'instruction qui s'imposaient, la cour d'appel a violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ;
ALORS, de deuxième part, QUE le juge ne doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base que lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'après avoir relevé que tel n'était pas le cas en l'espèce, l'arrêt retient qu'il n'en demeure pas moins qu'il doit être tenu compte de la vente amiable (Mas/commune d'V...) réalisée le 19 janvier 2012 ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ;
ALORS, de troisième part, QU'en se fondant sur les autres accords amiables intervenus sur des parcelles situées dans le périmètre de l'opération, après avoir pourtant constaté qu'ils avaient été conclus antérieurement à la déclaration d'utilité publique, ce dont il résultait qu'ils ne pouvaient servir de base à l'évaluation de la parcelle de la SCP [...] , la cour d'appel a violé l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ;
ALORS, de quatrième part, QU'en se bornant à affirmer que La SCP [...] ne peut prétendre à aucun manque à gagner lié au prix de revente des parcelles en cause « puisqu'en matière d'expropriation, un préjudice futur et éventuel ne peut être indemnisé », sans autrement s'expliquer sur les raisons pour lesquelles le préjudice invoqué par la SCP [...] revêtirait ces caractères, la cour d'appel n'a pas donné de réelle motivation à sa décision, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, de cinquième part, en toute hypothèse, QUE nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; qu'en ne recherchant pas si la SCP [...] n'avait pas subi une charge excessive du fait de l'expropriation, la cour d'appel a violé l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.