16 mars 2017
Cour de cassation
Pourvoi n° 15-29.271

Troisième chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA

ECLI:FR:CCASS:2017:C310100

Texte de la décision

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 mars 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10100 F

Pourvoi n° B 15-29.271







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. [Y] [D], domicilié [Adresse 3],

contre l'arrêt rendu le 22 septembre 2015 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [B] [N],

2°/ à Mme [A] [I], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Echappé, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. [D], de la SCP Ortscheidt, avocat de M. et Mme [N] ;

Sur le rapport de M. Echappé, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;


REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [D] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [D] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [N] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. [D]

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir d'abord débouté Monsieur [D] de son action en revendication de la propriété des parcelles cadastrées AC n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] et de l'avoir condamné à payer à Monsieur et Madame [N] les sommes de 1 500 et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

1°) Aux motifs propres que, suivant un acte reçu par Maître [F], notaire à [Localité 1], le 25 juin 2009, Monsieur [B] [N] et Madame [A] [I] son épouse, ont acquis des époux [R] le lot n° 3 du lotissement [Adresse 4] et le 1/14ème indivise du lot n° 15 (parcelle AC [Cadastre 6]) qui correspond à la parcelle servant de desserte pour l'ensemble des parcelles composant le lotissement (AC 301) ; que suivant acte reçu par Maître [O] [E], notaire à [Localité 1], le 28 décembre 2010, les époux [N] ont acquis de la société en liquidation la S.C.I. [Adresse 4], une partie des lots n° 1 et 2 du [Adresse 4], cadastrés section AC n° [Cadastre 4] pour 1 a 30 ca et n° 287 pour 2 a 10 ca ; que sur le plan de masse du lotissement figurent les lots 1 et 2 correspondant aux parcelles AC [Cadastre 11] et [Cadastre 12] devenues [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situées entre la route nationale n° AC [Cadastre 10] et la parcelle AC [Cadastre 6] correspondant au lot n°3, actuellement la propriété des époux [N] ; que M. [D] soutient que les parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont restées sa propriété pour les avoir acquises des successions de [H] [D] et Mme [D] [J], conformément à son titre de propriété du 1er février 1968, et actes déclaratifs de propriété des 16 juillet 1969 et 13 janvier 1972, régulièrement publiés, et s'est comporté comme tel depuis 1968 jusque 2010, date à laquelle les époux [N] ont acquis et revendiqué la propriété desdites parcelles; que les parcelles n'ont jamais été apportées à la SCI [Adresse 4] ; que seul le clos planté d'arbres fruitiers a été apporté à la SCI ainsi qu'il résulte du cahier des charges du lotissement dressé par Maître [M] le 13 janvier 1972 ; qu'ainsi, les époux [N] n'ont pu acquérir des biens qui lui appartiennent ; qu'il considère que les fichiers immobiliers de la conservation des hypothèques n'ont aucune valeur et que seuls les actes notariés permettent de connaître exactement les droits qui ont été régulièrement publiés ; que les époux [N] soutiennent que les parcelles litigieuses appartenaient non pas à Monsieur [D] mais à la SCI [Adresse 4] dont il n'est plus associé depuis les 12 et 16 décembre 1972 et qu'en conséquence, la SCI, en liquidation a, à bon droit, vendu à ces derniers les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], par acte notarié du 28 décembre 2010 après qu'elle leur ait donné l'autorisation préalable de les occuper pour une durée indéterminée ; que la propriété d'un bien se prouve par tous moyens ; que les modes de preuve concernant la propriété immobilière sont les titres, la possession mais également d'autres indices matériels comme les fichiers immobiliers de la conservation des hypothèques du lieu de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il convient de souligner que l'acte constitutif de la SCI [Adresse 4] n'a pas été versé aux débats en première instance pas plus qu'en cause d'appel ; qu'il résulte donc de l'attestation notariée dressée par Maître [M] le 1er février 1968, que M. [D] et sa mère Mme [T] [C] sont venus à la succession de Mme Veuve [D] [J] qui comportait notamment les 4 parcelles suivantes : - deux comprenant la maison d'habitation, la remise, les écuries qui se situaient initialement sur la commune de [Localité 2] cadastrées AC n° [Cadastre 11] pour [Cadastre 11] ares 40 centiares et AC n° [Cadastre 12] pour 2 ares 2 centiares, - deux comprenant un jardin et clos planté d'arbres fruitiers se situant initialement sur la commune de [Localité 1], cadastrés BN n° [Cadastre 13] pour 3 ares 27 centiares et BN n° [Cadastre 14] pour 95 ares 90 centiares ; que le tout formant un seul ensemble entouré de murs et de haies vives ; que Monsieur [Y] [D] en a recueilli les 7/8 en pleine propriété et 1/8 en nue-propriété, tandis que Mme [T] née [C] en a recueilli 1/8 en usufruit ; que Monsieur [Y] [D] et sa mère Madame [T] ont constitué entre eux, suivant acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 1], en date du 16 juillet 1969, une société civile immobilière dénommée [Adresse 4], à laquelle ils ont, selon les statuts de la SCI du 16 juillet 1969, fait apport des biens suivants : - un clos planté d'arbres fruitiers entouré de haies vives d'une contenance de 99 ares 17 centiares et figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 1], section de [Localité 3], sous la section n°BN lieudit "[Adresse 5]" n° [Cadastre 13] pour 3 ares 27 centiares et n° [Cadastre 14] pour 95 ares 90 centiares, biens en pleine propriété, usufruit et nue-propriété situés à [Localité 1], et plus précisément et uniquement "le clos planté d'arbres fruitiers" situé sur l'arrière des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] qui devaient devenir les lots n°1 et 2 du lotissement ; que par décret du Premier ministre du 12 août 1970, les limites territoriales des communes de [Localité 1] et de [Localité 2] ont été modifiées ; qu'à la suite de cette modification, le clos apporté à la SCI s'est trouvé rattaché à la commune de [Localité 2] et repris au cadastre de ladite commune, sous la section AC lieudit [Adresse 5] pour 95 ares 90 centiares et n° [Cadastre 2] même lieu-dit pour 3 ares et 27 centiares ; que par arrêté du préfet des Ardennes du 24 novembre 1970 modifié par arrêté du 26 octobre 1971, un projet de lotissement a été autorisé ; que suivant acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 1], le 13 janvier 1972, a été établi un cahier des charges du lotissement de la SCI [Adresse 4] ; que ces actes ont été publiés les 4 janvier 1970 et 28 février 1972 ; qu'il est précisé que la partie déjà bâtie et non apportée en société a été incorporée dans la division prévue pour en constituer deux lots non immédiatement destinés à la vente. ; que suivant acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 1] les 12 et 16 décembre 1972, Monsieur [Y] [D] a cédé à Monsieur [W] [T], époux de sa mère Madame [G] [C] épouse [T], ses parts dans la SCI [Adresse 4] moyennant le prix principal de 50 000 francs ; que dans l'acte de cession des parts d'intérêts dans la SCI [Adresse 4] des 12 et 16 décembre par M. [D], il est précisé que, lors de la constitution de la SCI, les associés n'avaient fait un apport que du clos planté d'arbres fruitiers pour une contenance de 99 ares 17 centiares figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 1] sous la section BN n° [Cadastre 13] pour 3 ares 27 centiares et BN n°[Cadastre 14] pour 95 ares et 90 centiares ; qu'il est précisé également que la société avait pour objet la construction après démolition des bâtiments existants d'un immeuble ; qu'il en résulte que les parcelles sur lesquelles sont bâties la maison d'habitation, la remise, les écuries qui se situaient initialement sur la commune de [Localité 2] cadastrées AC n° [Cadastre 11] pour [Cadastre 11] ares 40 centiares et AC n° [Cadastre 12] pour 2 ares 2 centiares n'ont pas été apportées à la S.C.I. ; que l'état hypothécaire de la conservation des hypothèques de [Localité 1] établit, qu'en 1970, les parcelles BN [Cadastre 13] et [Cadastre 14] appartenaient à la SCI [Adresse 4] sont devenues les parcelles AC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la commune de [Localité 2] ; qu'en 1971, ces deux parcelles ont été divisées en parcelles AC n° [Cadastre 4] à [Cadastre 7] ; que les parcelles AC [Cadastre 4] pour 1 are 30 centiares et AC [Cadastre 5] pour 2 ares 10 centiares constituent les lots n° 1 et 2 du lotissement [Adresse 4] qu'il est précisé que M. [D] est resté propriétaire des parcelles AC [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ; la parcelle AC [Cadastre 11] a été divisée en trois parcelles n° [Cadastre 3], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ; qu'ainsi que l'a fort justement relevé le tribunal, l'ambiguïté du cahier des charges du lotissement ne permet pas de déduire que Monsieur [D] n'avait pas apporté à la S.C.I. les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] mais que certaines parcelles qui n'avaient pas été apportées à la société ont été incorporées à la division et que le paragraphe relatif à l'occupation est en contradiction avec celui consacré à la désignation des lots et à celui relatif à l'origine de la propriété qui fait référence à l'apport en société d'un clos verger d'une contenance de 99 a 17 ca ; que l'ensemble des éléments versés aux débats permettent d'établir que les parcelles querellées faisaient bien partie du clos planté d'arbres fruitiers, apporté à. la SCI qui en est devenue propriétaire et sur lesquelles M. [D] n'a plus aucun droit, les époux [N] ayant régulièrement acquis ces parcelles auprès de la S.C.I. ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges qu'aux termes de l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; que la propriété d'un bien se prouve pour tous moyens ; que les modes de preuve pour prouver la propriété immobilière sont les titres, la possession mais également d'autres indices matériels comme les fichiers immobiliers de la conservation des hypothèques du lieu de l'immeuble ; qu'en l'espèce Monsieur [Y] [D] soutient que les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont restées sa propriété et qu'elles n'ont pas été apportées à la S.C.I. [Adresse 4] ; qu'il indique qu'il en est propriétaire pour les avoir acquises des successions de Monsieur [H] [D] et Madame [D] [J] aux termes des attestations de propriété du 4 septembre 1957 et du 1er février 1968 ; que selon lui, seul le clos planté d'arbres fruitiers a été apporté à la S.C.I. [Adresse 4] à l'exclusion des parcelles litigieuses ainsi que cela résulte du cahier des charges du lotissement dressé par Maître [M], le 13 janvier 1972 ; qu'or, en l'absence de l'acte constitutif de la S.C.I. [Adresse 4], le tribunal retient qu'aux termes de l'attestation notariée du 1er février 1968, la propriété recueillie par Monsieur [Y] [D] et Madame [T] [C] était constituée de quatre parcelles ; que deux ce ces parcelles, comprenant la maison d'habitation, la remise et les écuries se situaient initialement sur la commune de [Localité 2] avec comme références cadastrales la section AC n°[Cadastre 11] pour [Cadastre 11] ares et 40 centiares et n°[Cadastre 12] pour 2 deux ares 2 centiares ; que deux autres parcelles comprenant un jardin et clos planté d'arbres fruitiers se situait initialement sur la commune de [Localité 1] cadastrées section BN n°[Cadastre 13] pour 3 ares 27 centiares et n°[Cadastre 14] pour 95 ares 90 centiares ; que dans l'acte de cession des parts d'intérêt dans la S.C.I. [Adresse 4] des 12 et 16 décembre 1972 par Monsieur [Y] [D], il est exposé que lors de la constitution de ladite société, les associés n'avaient fait un apport que du clos planté d'arbres fruitiers pour une contenance de 99 ares 17 centiares et figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 1] sous la section BN n°[Cadastre 13] pour 3 ares 27 centiares et n°[Cadastre 14] pour 95 ares et 90 centiares ; qu'il est précisé également que la société avait pour objet la construction après démolition des bâtiments existants d'un immeuble ; que par conséquent, la parcelle sise initialement à [Localité 2], section AC n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] n'ont pas été apportées à la S.C.I. [Adresse 4] ; qu'il ressort de l'état hypothécaire de la conservation des hypothèques de [Localité 1] qu'en 1970 les parcelles BN n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] de [Localité 1] appartenant à la S.C.I. [Adresse 4] sont devenues les parcelles AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] de [Localité 2] et qu'en 1971 ces dernières ont été divisées en parcelles AC n°[Cadastre 4] à [Cadastre 7] ; qu'il est indiqué que les parcelles AC [Cadastre 4] pour 1 are 30 centiares et AC [Cadastre 5] pour 2 ares 10 centiares constituent les lots n°1 et 2 du lotissement [Adresse 4] ; que par ailleurs, il est précisé que Monsieur [D] est resté propriétaire des parcelles AC [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ; que la parcelle AC [Cadastre 11] a été divisée en trois parcelles numérotées [Cadastre 3], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ; qu'il ne peut être déduit du cahier des charges du lotissement que Monsieur [D] n'avait pas apporté à la société civile immobilière le Clos [Localité 2] les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] ; qu'en effet, le tribunal ne tire comme élément d'information de cet acte que certaines parcelles, qui n'avaient pas été apportées à la société, ont été incorporées à la division ; qu'en outre, le paragraphe relatif à l'occupation est en contradiction avec le paragraphe consacré à la désignation des lots et à celui relatif à l'origine de propriété qui fait référence à l'apport en société d'un closverger d'une contenance de 99 ares 17 centiares ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [Y] [D] ne rapporte pas la preuve que les parcelles n°[Cadastre 4] er [Cadastre 5] n'ont pas été apportées à la S.C.I. [Adresse 4] et qu'elles sont donc restées sa propriété ; qu'au contraire, hormis l'ambiguïté de l'acte du cahier des charges du lotissement, les autres actes ainsi que l'état hypothécaire permettent d'établir que les parcelles litigieuses faisaient parties du clos planté d'arbres fruitiers, qu'elles ont bien été apportées à ladite société et que Monsieur [Y] [D] n'avait plus aucun droit sur elles ;

Alors, de première part, que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, titre commun aux propriétaires colotis engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; qu'il ne peut entre les parties être apportée aucune preuve par témoins ou présomptions contre ou outre le contenu d'un tel acte ; qu'il résulte en l'espèce des termes clairs et précis du cahier des charges du lotissement, établi par acte notarié en date du 13 janvier 1972, que les parcelles castrées [Cadastre 4] et [Cadastre 5] faisaient partie des lots n°1 et 2 regroupant les parcelles dont la propriété n'avait pas été transmise à la S.C.I. et qui avaient été conservées par Monsieur [D] et sa mère ; qu'en affirmant qu'il ne pouvait être déduit du cahier des charges du lotissement que Monsieur [D] n'avait pas apporté à la S.C.I. lesdites parcelles, la cour d'appel a dénaturé ledit acte et violé l'article 1134 du code civil ;

Alors, de deuxième part, qu'en faisant prévaloir sur les dispositions de cet acte, les présomptions résultant de l' « ensemble des éléments versés aux débats », et notamment celles résultant de l'état hypothécaire faisant des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] des subdivisions des anciennes parcelles cadastrées BN [Cadastre 13] et [Cadastre 14] apportées à la S.C.I., quand il ne peut être apporté de preuve contraire à un acte liant les parties par présomptions, la cour d'appel a méconnu l'article 1341 du code civil ;

Subsidiairement,

Alors, de troisième part, qu'en se référant, nonobstant les termes exprès de la description des lots attribuant à Monsieur [D] la totalité de la propriété des lots n°1 et 2 incluant les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], au caractère ambigu ou contradictoire du cahier des charges sans expliciter la source de cette ambiguïté et/ou de cette contradiction, la cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Et alors, de quatrième part, qu'en se référant de façon général à l' « ensemble des éléments versés aux débats », sans préciser la nature de ceux-ci et procéder à leur analyse, au moins sommaire, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 544 du code civil ;

2°) Et encore aux motifs propres que, sur les actes de possession invoqués par M. [D], Monsieur [D] invoque une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire des parcelles AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 5] et soutient s'être toujours comporté comme le seul propriétaire du corps de ferme, dépendances et jardin situés sur les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], notamment en qualité de bailleur ou interlocuteur de la mairie [Localité 2] depuis 1968, sans que les opérations de rénovations cadastrales de 1970 et 1971 et nouvelles numérotations ne changent quoi que ce soit, sachant que lors de l'établissement du cahier des charges du lotissement par la SCI [Adresse 4] constituée par Monsieur [Y] [D] et sa mère Madame [X], la société affirmait ne pas en être propriétaire ; que cependant, les pièces produites par M. [D] ne concernent pas les parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] puisqu'il est établi et non contesté qu'il a loué, durant de nombreuses années, la maison d'habitation divisée en appartements au [Adresse 2] située sur la parcelle [Cadastre 3] ; que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de toutes ses demandes relatives aux parcelles litigieuses et de dommages et intérêt, tout comme il le sera en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;

Alors, de cinquième part, qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme l'y invitaient les écritures d'appel de Monsieur [D] et les pièces produites à l'appui de celles-ci, si l'annexe en ruine mentionnée par les documents produits par celui-ci ne correspondait pas à la ruine mentionnée comme présente sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur l'acte de vente de ces parcelles à Monsieur et Madame [N] et sans s'expliquer sur l'attitude du maire revendiquant auprès de Monsieur [D] la cession d'une bande de terrain sur la parcelle [Cadastre 5], la cour d'appel, qui ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil ;

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