30 novembre 2017
Cour de cassation
Pourvoi n°
16-21.897
Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2017:C301230
Texte de la décision
CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 novembre 2017
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1230 F-D
Pourvoi n° H 16-21.897
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société MKL, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 juin 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Projectec, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. Philippe X..., domicilié [...] ,
3°/ à la société La Coupole, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MKL, de la SCP Boulloche, avocat de la société Projectec et de M. X..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société La Coupole, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 7 juin 2016), que la société civile immobilière MKL (la SCI MKL) a acquis de la SCI La Coupole des locaux commerciaux en l'état futur d'achèvement ; que la SCI MKL a assigné la SCI la Coupole aux fins de la voir condamner à livrer le lot acheté ; qu'après expertise, la SCI MKL a sollicité l'indemnisation de ses préjudices ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 562 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI MKL relative à l'insuffisance de hauteur sous-plafond, l'arrêt retient que la mention du dispositif des conclusions de la SCI La Coupole visant à voir « débouter la SCI MKL de l'intégrité de son appel » doit s'interpréter comme visant à voir « rejeter ses demandes » ;
Attendu qu'en infirmant le jugement et en rejetant la demande de la SCI MKL relative à l'insuffisance de hauteur sous-plafond, alors que la SCI La Coupole ne concluait pas à la réformation du jugement de ce chef dans le dispositif de ses conclusions, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme les dispositions du jugement qui ont condamné la SCI La Coupole à payer à la société MKL une somme de 12 000 euros en indemnisation de l'insuffisance de hauteur sous plafond et qu'il rejette la demande de la SCI MKL de ce chef, l'arrêt rendu le 7 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Confirme le jugement en ce qu'il condamne la SCI La Coupole à payer à la SCI MKL à la somme de 12 000 euros pour le défaut de conformité de hauteur sous plafond ;
Confirme l'arrêt en ce qu'il rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société MKL
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI La Coupole à payer à la société MKL une somme de 12 000 euros en indemnisation de l'insuffisance de hauteur sous plafond et d'AVOIR débouté la société MKL de cette demande ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient la SCI MKL, la SCI La Coupole conteste sa responsabilité puisse être engagée de ce chef, qu'elle estime en effet que seuls les maîtres d'oeuvre doivent répondre du défaut de conformité (page 31 et 32) ; que la mention du dispositif des conclusions visant à voir « débouter la SCI MKL de l'intégralité de son appel » doit être interprétée comme visant à voir débouter celle-ci de ses demandes ; que selon l'expert, l'insuffisance de hauteur sous plafond ne relève pas de l'article 1792 du code civil, puisque la gêne en résultant peut être qualifiée de faible importance (page 20) ; que le vendeur d'un immeuble à construire n'étant tenu, selon l'article 1646-1 du code civil, que des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du même code, ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, sans que soit retenue à son encontre l'existence d'une faute ; que selon l'expert, l'insuffisance de hauteur sous plafond provient du fait que l'isolation projetée au plafond n'a pas été prise en compte dans le plan d'avant-projet définitif annexé à l'acte de vente ; que cette isolation est un élément de construction qui est détaillé dans les plans d'exécution que l'architecte fait par la suite, de sorte que ces 5 cm de différence sont à mettre sur le compte d'une imprécision inhérente aux plans de l'avant-projet définitif (page 21) ; qu'il faut donc admettre que la responsabilité de la SCI La Coupole n'est pas engagée, ce qui conduit à faire débouter la SCI MKL de sa demande de ce chef, puisque celle-ci n'est pas dirigée contre les maîtres d'oeuvre ;
1°) ALORS QUE l'appel incident ne défère à la cour d'appel que les chefs de dispositif qu'il vise ; qu'il résulte des conclusions de la SCI La Coupole qu'elle ne formait pas appel incident à l'encontre du chef de dispositif l'ayant condamnée à verser la somme de 12 000 euros à la SCI MKL en indemnisation de l'insuffisance de hauteur sous plafond ; qu'en infirmant néanmoins le jugement déféré sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 562 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société La Coupole demandait à la cour de « débouter la SCI MKL de l'intégralité de son appel » tandis que la SCI MKL ne faisait pas appel du jugement en ce qu'il avait condamné la SCI La Coupole à lui verser la somme de 12 000 euros en indemnisation de l'insuffisance de hauteur sous plafond ; qu'en s'estimant néanmoins saisi d'un appel sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société MKL au titre des issues de secours et de la non-accessibilité de l'étage aux personnes à mobilité réduite ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le défaut de conformité des locaux par rapport au risque d'incendie et à l'accessibilité aux personnes handicapées, selon la SCI MKL, les caractéristiques de la chose vendue interdiraient son usage au maximum de la capacité d'accueil permise par la réglementation en considération de sa superficie, plus particulièrement à l'étage supérieur ; que les premiers juges relèvent de manière exacte que la chose vendue n'est affectée d'aucun défaut de conformité dès lors qu'elle correspond aux prévisions contractuelles, c'est à dire, acte de vente plans et notices descriptives annexées, lesquels portent seulement sur la vente de locaux à usage commercial sans autre description ; que la SCI MKL ne peut davantage se plaindre d'un vice de construction puisqu'en effet, les défauts qu'elle reproche à la chose vendue n'entraîne aucune impropriété de celle-ci à sa destination, qu'en effet les locaux peuvent servir à l'usage auquel ils sont destinés, qu'au surplus, elle a conclu un bail avec la société Lou Ann qui y exploite effectivement un commerce de restauration ; que la SCI MKL reproche seulement à la SCI La Coupole de n'avoir pu obtenir une autorisation de travaux et permis de construire, impossibilité qui pourrait révéler un vice du consentement, c'est-à-dire une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ; que la SCI MKL produit une demande d'autorisation datée du 20 décembre 2012 prévoyant l'accès de 129 clients outre cinq membres du personnel qui a fait l'objet d'un avis défavorable de la sous-commission départementale accessibilité au motif que ce projet prévoyait l'accueil de plus de 50 personnes au premier étage de sorte qu'il eût fallu un ascenseur (pièces n°62 et 63) ; que du son côté, la SCI La Coupole produit l'autorisation de travaux qu'elle a obtenue pour des aménagements permettant d'accueillir 192 personnes, qui selon la SCI MKL n'aurait été délivrée qu'au vu d'un dossier contenant des réticences, puisqu'il mentionnait l'engagement d'installer un ascenseur (pièce n°50) ; qu'en toute hypothèse, la SC1 MKL ne s'explique pas sur les conditions dans lesquelles la société Lou Ann exploite son commerce, qu'il semblerait que les locaux soient aménagés pour accueillir en tout une centaine de clients sur les deux niveaux ; que la SCI MKL n'établit pas que la possibilité d'accueillir 190 clients dans son restaurant devait être une des qualités substantielles de la chose vendue, notamment parce qu'il est douteux que l'accueil d'un nombre de clients aussi important soit compatible avec la qualité de service que son locataire entend certainement réserver à sa clientèle ; qu'il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui l'ont déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société MKL fondant sa demande sur la non-conformité des sorties de secours à la destination de l'immeuble, il convient à titre préliminaire de s'assurer que cette destination entrait dans les prévisions contractuelles du contrat de vente ; qu'aussi, si certes, la société La Coupole n'ignorait pas que la société MKL voulait assurer une activité de restauration dans le local commercial acquis puisque le règlement de copropriétés a dû être modifié à cet effet, cependant, la société MKL ne rapporte aucunement la preuve que le nombre de clients pouvant être accueillis dans le local commercial a fait l'objet d'une négociation commerciale pour s'assurer de la conformité des lieux acquis au niveau d'activité envisagée et entrait donc dans les prévisions contractuelles, de sorte en l'espèce que la société MKL ne peut reprocher à la société La Coupole la non-conformité du local commercial en raison d'un déficit d'issues de secours alors qu'ainsi que le constate l'expert, d'une part la destination de l'immeuble pour une activité de restauration n'est pas remise en cause et d'autre part que les issues figurant dans les plans ont bien été créées lors de la construction de l'ouvrage ; qu'en conséquence, aucun défaut de conformité ne pouvant être relevé du fait de la configuration des issues de secours, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts formulées à ce titre par la société MKL ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en retenant que le local était conforme aux stipulations contractuelles dès lors qu'y était exploité un restaurant sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le local vendu était conforme aux plans annexés à l'acte de vente qui prévoyaient une sortie de secours à l'étage, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux exigences légales qui s'imposent en raison de la nature du bien définie par le contrat ; qu'en retenant que le local était conforme aux stipulations contractuelles dès lors qu'y était exploité un restaurant sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le local était conforme aux normes d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du code civil ;
3°) ALORS QUE des motifs dubitatifs ne peuvent justifier une décision ; qu'en retenant, pour écarter la demande de l'acquéreur au titre de l'absence de sortie de secours, qu'« il est douteux que l'accueil d'un nombre de clients aussi important soit compatible avec la qualité de service que son locataire entend certainement réserver à sa clientèle », la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société MKL au titre du retard de livraison ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de dommages intérêts à raison du retard de livraison, selon l'acte de vente, les locaux devaient être livrés dans le courant du quatrième trimestre 2008 ; que l'acte du vente reproduit les dispositions de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation et ajoute que le vendeur notifiera à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le certificat de l'architecte ou du maître d'oeuvre attestant l'achèvement et le convoquera pour constater cet achèvement, et encore, que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement il sera procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession après paiement du solde du prix, et enfin, que dans le cas contraire, le vendeur pourra sommer l'acquéreur par une seconde lettre recommandée avec accusé de réception de se rendre dans les lieux afin de constater l'achèvement, de prendre les clés, de verser le solde du prix ; qu'enfin, dans l'hypothèse où l'acquéreur n'aurait pas satisfait à ces demandes sous huitaine, il sera réputé avoir accepté que les biens vendus soient achevés et pris possession des lieux, le procès-verbal étant alors valablement établi par le vendeur seul ; que pour le surplus, le débat porte sur les conditions selon lesquelles la SCI La Coupole a tenté de livrer l'immeuble, puisque selon la SCI MKL, les convocations envoyées à cette fin étaient irrégulières, de sorte que la livraison et prise de possession n'a pu avoir lieu que lors de la remise des clés le 30 mars 2012 ; que la SCI La Coupole écrit que la SC1 MKL est présumée irréfragablement avoir pris possession des locaux à la date à laquelle le procès-verbal de constat e été établi, soit le 21 octobre 2009 (bas de page 24) ; qu'en règle générale, selon l'article R261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans les ventes en l'état futur d'achèvement, la constatation formaliste du l'achèvement de l'immeuble n'est prévue par la loi qu'en ce qui concerne la cessation de la garantie d'achèvement si prix et délai convenus, de sorte que le solde du prix du vente peut être exigible avant cette constatation ; que toutefois, il en va autrement lorsque l'acte de vente prévoit une procédure particulière comme c'est le cas en l'espèce ; que la SCI La Coupole a fait parvenir à la SCI MKL une attestation signée par M. Z..., préposé de la société Orlando Mapelli datée du 25 février 2009, jointe à l'appel de fonds du 30 mars 2009, selon laquelle les travaux étalent achevés, attestation qui était indispensable pour le paiement des acomptes par le crédit agricole, banque ayant financé l'opération en totalité, de sorte que la SC1 MKL ne peut prétendre ne pas l'avoir reçue (pièce n°33) ; que la SC1 La Coupole a ensuite fait parvenir à la SCI MKL une convocation pour le mardi 7 juillet ou mercredi 8 juillet de 9 heures à 17 heures sur rendez-vous ; que la SCI MKL ne conteste pas avoir reçu cette lettre, qu'elle fait preuve de mauvaise foi en soutenant que la convocation qui l'invitait à demander un rendez-vous à l'une ou l'autre des dates proposées était irrégulière ; que la SCI La Coupole était donc endroit de faire à nouveau convoquer la SCI MKL à la suite de sa défaillance, qu'elle établit au moyen du constat d'huissier du 21 octobre 2009 qu'une convocation a été effectivement envoyée peur cette date et que la SCI MKL ne s'est pas davantage présentée ; que selon l'acte de vente constituent notamment des causes légitimes de suspension du délai de livraison le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fourni par la société venderesse à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant), les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci et encore, par les retards de paiement du l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatif que le vendeur aurait accepté de réaliser ; qu'enfin ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré ; que cependant, l'expert a établi en page 23 de son rapport un décompte exact des retards de paiement de la SCI MKL arrêté à 128 jours ; que la SCI La Coupole produit la copie de la lettre recommandée adressée le 1er mars 2009 à la société Detraz CGL, l'entrepreneur de peinture ayant fait défaut, ainsi que l'attestation du conducteur de travaux de la société Mapelli, M. Z... ; que les premiers juges en ont déduit à juste titre que le délai de livraison avait été suspendu dans des conditions susceptibles d'exonérer la SCI La Coupole de toute obligation d'indemniser le retard de livraison ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation qui est repris en page 15 de l'acte de vente dispose : « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code » de sorte que l'immeuble est achevé dès lors qu'il est utilisable conformément à sa destination, ce qui résulte du rapport d'expertise puisque le local pouvait être aménagé en restaurant dès le 30 juin 2009, date à laquelle les menuiseries extérieures étaient posées ; qu'il résulte en outre des éléments versés aux débats que la somme de 88.026 euros due au titre de l'achèvement était payée par la SCI MKL le 30 mars 2009 (pièce 55 de la société MKL), que les attestations d'avancement des travaux sont annexées aux appels de fonds du vendeur, que la société La Coupole a convoqué la société MKL pour la livraison du local commercial le 30 juin 2009 pour le 07 juillet ou le 08 juillet 2009 de 09 heures à 17 heures sur rendez-vous (pièce 39 de la société La Coupole), puis le 10 septembre 2009 pour le 24 ou 25 septembre 2009 sur rendez-vous (pièce 42 de la société La Coupole), que le 1er octobre 2009 le conseil de la société MKL a contesté la régularité des convocations pour la livraison, celles-ci ne comportant pas l'attestation d'achèvement et ne comportant pas d'heure précise tout en précisant que la livraison ne pourra pas intervenir avant le dépôt du rapport d'expertise, que par lettre du 14 octobre 2009 (pièce 44), la société La Coupole a transmis à la société MKL le certificat du maître d'oeuvre attestant de l'achèvement des travaux et l'a invitée à venir constater la réalité de l'achèvement le 21 octobre 2009 à 14 heures et que l'huissier a constaté l'absence de la société MKL le 21 octobre 2009 (pièce 45 de la société La Coupole) ; que de surcroît, le procès-verbal de constat d'état des lieux a été signifié à la société MKL par la société La Coupole pour lui être opposable le 16 mars 2010 (pièce 46 de la société La Coupole), ce à quoi s'est opposée la société MKL par l'intermédiaire de son conseil le 23 mars 2010 (pièce 47 de la société La Coupole) ; qu'ainsi, dès lors que la société MKL refuse la livraison du local commercial alors qu'il est constaté que l'immeuble est achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le 30 juin 2009 (pièces 30, 35, 53 (facture du 18 juin 2009) de la société La Coupole), dès lors que la société La Coupole a respecté la procédure prévue au contrat de vente pour constater l'achèvement de l'ouvrage le 16 mars 2010 à la suite de la signification du procès-verbal de constat de l'état des lieux, il convient de rejeter la demande de la société MKL visant à obtenir des dommages et intérêts pour un retard de livraison dont elle est à l'origine, ce d'autant plus qu'ainsi que le constate l'expert, les prorogations du délai d'achèvement peuvent intervenir jusqu'au 15 juillet 2010 en application des stipulations contractuelles, en raison des computations des délais de retard de paiement de la société MKL et de la défaillance de l'entreprise en charge du lot peinture (pièce 48 de la société La Coupole), les travaux de peinture concernant également le lot 45 (cf paragraphe 3-8 page 14 de la notice descriptive datée du mois d'avril 2007) et ce alors que le cabinet Orlando Mapelli a avisé la société MKL de l'avancement des travaux dans le cadre des appels de fonds (pièces 15, 20, 23, 24, 34 de la société La Coupole) et notamment de l'achèvement des travaux le 25 février 2009 par courrier du 04 mars 2009 (pièces 9 et 33 de la société La Coupole) et qu'enfin la société MKL a payé avant le 30 mars 2009 la somme de 88.026 euros due au titre de l'achèvement (pièce 36 de la société La Coupole) ;
ALORS QUE la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi n'autorise pas le juge à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré de ce que les stipulations contractuelles relatives à la constatations de l'achèvement, imposant notamment la notification du certificat d'achèvement par le vendeur à l'acquéreur, avaient été méconnues, que la SCI MKL « fait preuve de mauvaise foi en soutenant que la convocation qui l'invitait à demander un rendez-vous à l'une ou l'autre des dates proposées était irrégulière », quand une telle circonstance n'était pas de nature à affranchir la venderesse de l'obligation de respecter cette formalité particulière de l'acheteuse, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause.