13 juin 2019
Cour de cassation
Pourvoi n° 18-15.999

Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA

ECLI:FR:CCASS:2019:C300550

Texte de la décision

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juin 2019




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 550 F-D

Pourvoi n° N 18-15.999







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Garibaldi, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 8 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à la Société d'Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,

2°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, commissaire du gouvernement, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 14 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Garibaldi, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2018) fixe le montant des indemnités revenant à la société civile immobilière Garibaldi (la SCI Garibaldi) au titre de l'expropriation, au profit de la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (la SADEV 94), de plusieurs lots de copropriété lui appartenant ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation au titre de la perte d'un droit de jouissance exclusif sur des emplacements de stationnement, l'arrêt retient que la cour intérieure est très encombrée et que le premier juge a exactement considéré que, si elle permettait le stationnement des véhicules, il n'existait pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'indemniser le préjudice résultant de la perte d'un droit réel dont elle avait constaté que la SCI Garibaldi était titulaire, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 1 427 051 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI Garibaldi dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien cadastré section [...] sis [...], l'arrêt rendu le 8 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SADEV 94 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SADEV 94 à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Garibaldi ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Garibaldi

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la date de référence est celle du 9 avril 2015 et fixé à 1.427.051 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI Garibaldi dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien cadastré section [...] sis [...] ,

Aux motifs que « s'agissant de la date de référence, aux termes des articles L. 213-4 a) et L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsque l'expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et « délimitant » la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, le premier juge a retenu le 17 mai 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'Ivry sur Seine. La date de référence, comme l'indique le commissaire du gouvernement, la SADEV 94 et la SCI Garibaldi ne présentant aucune observation sur celle-ci, et se tenant au 17 mai 2011 est celle du 9 avril 2015, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été modifié par la commune d'Ivry-sur-Seine. Le jugement sera donc infirmé sur ce point » ;

1°/ Alors que la date de référence est en principe fixée un an avant la déclaration d'utilité publique conformément à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; que ce n'est que par exception que, pour les biens soumis au droit de préemption urbain faisant l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien conformément à l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme ; que le juge ne peut fixer la date de référence par application des dispositions d'exception de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, que s'il constate que le bien en cause est soumis au droit de préemption urbain ; qu'en fixant la date de référence par application des dispositions d'exception relatives à un bien soumis au droit de préemption, sans rechercher si l'immeuble en cause était soumis à ce droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ;

2°/ Alors qu'en tout état de cause, lorsque l'expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence n'est pas celle à laquelle a été modifié le document d'urbanisme, mais celle à laquelle le plus récent des actes modifiant le plan local d'urbanisme est devenu opposable aux tiers ; qu'en fixant la date de référence au 9 avril 2015, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été modifié, sans rechercher à quelle date cette modification avait été rendue opposable aux tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la date de référence est celle du 9 avril 2015 et fixé à 1.427.051 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI Garibaldi dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien cadastré section [...] sis [...] ,

Aux motifs propres que « Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge a indiqué suite au procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 20 janvier 2015 que : - l'entrée se fait par un porche très dégradé : des fils électriques et des tuyaux sont apparents. Les boites aux lettres sont très dégradées. Une barrière électrique permet d'entrer dans une cour intérieure encombrée. - Il s'agit des lots n° 26 (au rez-de-chaussée du bâtiment E, un local industriel élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage), n° 27 (un local industriel), n° 51 (un local à usage d'atelier élevé d'un rez-de-chaussée et combles), n° 75 (le droit à la jouissance exclusive de la cour pour trois emplacements de voiture). – Les bureaux situés en rez-de-chaussée sont en bon état. Les entrepôts situés derrière les bureaux sont très encombrés et dans un état moyen. – L'appartement situé au 1er étage est en excellent état et dispose de très belles hauteurs sous plafond. – Les bureaux situés au 2° étages sont libre et en très bon état. – Les superficies, non contestées, des locaux sont les suivantes : bureaux : 197,5 m² (145 m² au rez-de-chaussée et 55,5 m² au 2° étage) ; ateliers ; 130 m² ; entrepôts : 116 m² ; logement : 247 m². Seuls les bureaux situés au 2° étage sont libres. Les locaux du rez-de-chaussée sont loués à la SAS Pircard et à la SARL Sogepic moyennant baux commerciaux respectivement en date du 1er janvier 2011 pour finir le 1er janvier 2010 et du 20 juin 2013 pour finir le 20 juin 2021. (
) Sur les emplacements de voiture : le premier juge a indiqué qu'il résulte du procès-verbal du transport sur les lieux que la cour intérieure est très encombrée par des voitures et des portails neufs ; que si la cour intérieure permet le stationnement des véhicules ; il n'existe pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique ; qu'il n'est justifié d'aucune indemnisation particulière à ce titre. La SCI Garibaldi indique que la visite des lieux a permis de constater que sur les emplacements, à titre temporaire, la locataire de la SCI déposait du matériel ; que le lot n° 75, qui est attaché au lot n° 27, doit cependant faire l'objet d'une fixation d'un prix particulier ; qu'elle sollicite la valeur de 10.000 euros pour chaque emplacement soit 10000x3= 30.000 euros. La SADEV ne remet pas en cause l'absence de valorisation distincte des emplacements de stationnement. Le commissaire du gouvernement n'a pas présenté d'observations sur ce point. Il résulte du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 20 janvier 2015 que la cour intérieure est très encombrée par des voitures et des portails neufs. Le premier juge a donc exactement considéré que si la cour intérieure permet le stationnement des véhicules, il n'existe pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique. Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Garibaldi », Et aux motifs à les supposer adoptés que « Sur la demande d'indemnité pour les emplacements de voiture : Il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux que la cour intérieure est très encombrée par des voitures et des portails neufs. Si la cour intérieure permet le stationnement des véhicules, il n'existe pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique. Il n'est justifié d'aucune indemnisation particulière à ce titre »,

1°/ Alors que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'ordonnance d'expropriation avait été rendue le 2 mars 2015 par le juge de l'expropriation du Val-de-Marne, de sorte que la consistance des biens devait être appréciée à cette date ; qu'en appréciant toutefois la consistance des biens, notamment le lot n° 75 (droit de jouissance exclusive de la cour pour trois emplacements de voiture), à la date du 20 janvier 2015, date du transport sur les lieux du juge de première instance, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation ;

2°/ Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que l'exproprié doit à ce titre obtenir une juste indemnisation non seulement pour les immeubles mais encore pour les droits réels immobiliers dont il a été exproprié, tel un lot de copropriété constitué d'un droit de jouissance exclusive sur un parking ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la SCI Garibaldi était propriétaire d'un lot de copropriété n° 75 représentant un droit de jouissance exclusive de la cour pour trois emplacements de voiture ; qu'en refusant toute indemnité au profit de la SCI Garibaldi en réparation de l'expropriation de ce droit réel immobilier, la cour d'appel a méconnu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble le principe de réparation intégrale.

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