14 novembre 2019
Cour de cassation
Pourvoi n°
18-19.042
Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2019:C300946
Texte de la décision
CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 novembre 2019
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 946 F-D
Pourvoi n° V 18-19.042
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Choisy-Ivry, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 30 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société ICF La Sablière, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Choisy-Ivry, de la SCP Bénabent, avocat de la société ICF La Sablière, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2018), que la SNCF a vendu à la société ICF La Sablière un terrain destiné à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation, puis, à la société Choixy-Ivry, divers lots d'un ensemble immobilier adjacent ; que, cette société ayant fermé l'accès, compris dans son fonds, aux garages du deuxième sous-sol de l'immeuble de la société La Sablière, celle-ci l'a assignée, après expertise, en revendication d'une servitude de passage par destination du père de famille et en démolition du mur y faisant obstacle ;
Attendu que la SCI Choisy-Ivry fait grief à l'arrêt de dire qu'il existe, sur les rampes d'accès au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble lui appartenant, une servitude de passage pour la desserte du parking situé au deuxième sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la première vente, consentie en 1966, était constitutive d'une division foncière et que l'acte la constatant ne contenait aucune stipulation relative à la servitude litigieuse, d'autre part, que le deuxième sous-sol de l'immeuble de la société La Sablière avait été construit alors que la SNCF était encore propriétaire de son entier domaine et suivant un plan de 1964, et que, selon l'expert, son constructeur en avait aménagé l'accès par le fonds voisin, avec l'accord de la SNCF qui en avait conservé la propriété, la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions prétendument omises, a pu en déduire, sans dénaturation, que cet accès constituait un signe apparent de servitude, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Choisy-Ivry aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Choisy-Ivry et la condamne à payer à la société ICF La Sablière la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Choisy-Ivry
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'il existe une servitude pour la desserte du parking situé au 2ème sous-sol de l'immeuble, sis [...] , cadastré section [...] , actuellement propriété de la SA d'HLM ICF La Sablière en vertu d'un acte authentique de vente par la SNCF, des 18 février et 6 mars 1966, consistant en un passage par les véhicules et les piétons, sur les rampes d'accès au rez-de-chaussée, dans le volume n° 9, et au sous-sol, dans le volume n° 2, de l'immeuble sis [...] , cadastré section [...] , actuellement propriété de la SCI Choisy-Ivry, en vertu d'un acte authentique du le 31 décembre 1992, la SNCF étant le vendeur, d'avoir rappelé que par l'effet de la servitude précitée, la SCI Choisy-Ivry ne peut modifier les ouvrages permettant l'accès des voitures et l'escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble en empêchant cet accès, d'avoir ordonné la publication de l'arrêt attaqué au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Choisy-Ivry, d'avoir Ordonne à la SCI Choisy-Ivry de restituer à la SA d'HLM ICF La Sablière l'emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [...] , dans l'état dans lequel il se trouvait au 26 décembre 1973, c'est-à-dire avec un libre accès à la rampe d'accès et de sortie précitée, située dans le fonds de la SCI Choisy-Ivry, et pour ce faire, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, de démolir le mur que la société Choisy-Ivry a édifié pour faire obstacle à cet accès, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera, au besoin, à nouveau fait droit, d'avoir rejeté les autres demandes, et d'avoir condamné la SCI Choisy-Ivry aux dépens ainsi qu'à payer à la société ICF La Sablière la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que « l'expert judiciaire, M. A. a constaté : - que le constructeur de l'immeuble sis [...] appartenant à la société ICF La Sablière, actuellement cadastré section [...] , avait aménagé le deuxième sous-sol de cet immeuble en deux parties : la chaufferie accessible par l'immeuble et un espace de stationnement, accessible par la propriété voisine, actuellement propriété de la société Choisy-Ivry et cadastrée section [...] , - qu'un plan d'évacuation incendie ancien, affiché dans la cage d'escalier menant au 2e sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière, mentionnant une ordonnance de police du 17 avril 1963 et le n° de téléphone « KLE [...] », montrait que ce 2e sous-sol correspondait à un garage dont l'accès se faisait depuis la propriété voisine, - que la destination à usage de garage ne pouvait être maintenue que par une desserte passant sur la propriété de la société Choisy-Ivry, toute autre desserte ne pouvant exister qu'après réalisation de travaux très lourds, - que l'accès au garage situé au 2e sous-sol de l'immeuble la société ICF La Sablière se faisait par les rampes, parties de l'infrastructure des immeubles de la société Choisy-Ivry ; que les parcelles, actuellement cadastrées section [...] (Choisy-Ivry) et [...] (La Sablière), faisaient partie, à l'origine, d'un domaine plus vaste concédé en 1937 par l'Etat à la SNCF ; que les deux fonds litigieux ont donc appartenu au même propriétaire au sens de l'article 693 du code civil ; que l'acte authentique des 18 février et 6 mars 1966 par lequel la société d'HLM « La Sablière », devenue ICF La Sablière, a acquis de la SNCF le terrain pour y édifier des immeubles collectifs à usage d'habitation, avec cette précision que les parcelles de terrain voisines feraient l'objet d'un « traité d'occupation » consenti par la SNCF à l'acquéreur « pour la création d'espaces verts ou parkings », est constitutif de l'acte de division du fonds ; que cet acte ne renferme aucune convention relative à la servitude de passage dont se prévaut la société ICF La Sablière ; que toutefois, le 1er août 1966, l'ingénieur principal de la SNCF, agissant en qualité de mandataire de la société d'HLM « La Sablière », a déclaré achevé l'immeuble de dix étages comportant 84 logements sis [...] ; que cet immeuble, et notamment son 2e sous-sol, dont le plan de décembre 1964 montre qu'il devait être à usage de chaufferie et de parkings avec issue par la propriété voisine (alors occupée par la SCETA) comme actuellement, ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire, n'a pu être édifié entre le 18 février et le 1er août 1966 ; qu'aux termes de la convention par acte sous seing privé du 26 décembre 1973, qui constitue le « traité d'occupation » prévu par l'acte de vente des 18 février et 6 mars 1966, la SNCF a accordé à la société « La Sablière » les autorisations : - d'occuper un emplacement à l'air libre de 1 240 m2, contigu à l'immeuble vendu à la société « La Sablière », - d'occuper un emplacement couvert de 800 m2 dans une partie du rez-de-chaussée du garage, précédemment occupé par la SCETA, - d'accéder à ces emplacements par « le passage repris sous croisillons bleus au plan annexé et pour l'utilisation duquel une servitude a été constituée au profit de la SNCF sur les terrains qu'elle a vendus le 28 mai 1970 » à l'OPHLM de la ville de Paris, le cahier des charges de cette vente prévoyant en son article 33 « au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur la rampe d'accès et de sortie du parking de la Sté d'HLM « La sablière » débouchant sur l'[...] ; qu'en contrepartie, la société « La Sablière » donnait « en location à la SNCF, pour les besoins de son exploitation, un emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [...] » ; que la rampe d'accès et de sortie du parking de la société « La Sablière » mentionnée dans le cahier des charges de la vente du 28 mai 1970 ne peut se rapporter aux parkings en surface dont usait la société « La Sablière » comme l'affirme le Tribunal dans le jugement entrepris, d'une part, parce que cette dernière n'a été autorisée à en user que postérieurement, par la convention du 26 décembre 1973, d'autre part, parce que la notion de rampe, qui correspond à un plan incliné entre deux plans horizontaux, implique une pente ; que l'état descriptif de division en volume de l'ensemble immobilier sis [...] établi le 31 décembre 1992 à la requête de la SNCF, au sein duquel la société Choisy-Ivry a acquis des lots, comporte un chapitre consacré au rappel des servitudes (pp.12-13) qui indique : « Il sera, en outre, réservé au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur les rampes faisant partie de l'infrastructure des immeubles des acquéreurs, à savoir : - une sortie de secours sera réservée sur l'[...] au profit des utilisateurs locaux utilisés comme garage par la SCETA, - une rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[...] (éventuellement commune avec la précédente) » ; que l'acte authentique du même jour aux termes duquel la SNCF a vendu à la société Choisy-Ivry divers lots de cet ensemble immobilier dont le lot n° 2 comprenant la rampe d'accès dont l'expert judiciaire a relevé qu'elle constituait la seule desserte de l'espace de stationnement situé au 2e sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière, reproduit, au chapitre « Charges et conditions particulières » (p. 14), les mentions précitées de l'état descriptif de division qui font état de la « rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[...] » ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'antérieurement à la division de son fonds par l'acte de vente des 18 février et 6 mars 1966, la SNCF a entendu instaurer au profit de la société La Sablière une servitude de passage desservant le 2e sous-sol de l'immeuble de cette société par une rampe d'accès située dans et sur le fonds dont la SNCF conservait la propriété ; que cette servitude par destination du père de famille, qui est mentionnée dans l'état de division de l'ensemble immobilier sis [...] établi le 31 décembre 1992 et dans l'acte de vente du même jour au profit de la société Choisy-Ivry grève le fonds de cette société ; qu'en autorisant la SNCF, aux droits de laquelle vient la société Choisy-Ivry, à occuper son parking au 2e sous-sol de son immeuble, la société ICF La Sablière a fait usage de la servitude, la SNCF, puis, la société Choisy-Ivry, étant occupantes de son chef ; que par suite le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions ; qu'il convient donc d'ordonner à la société Choisy-Ivry, qui a résilié la convention par acte sous seing privé du 26 décembre 1973, de restituer à la société ICF La Sablière « l'emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [...] », dans l'état dans lequel il se trouvait au 26 décembre 1973, c'est-à-dire avec un libre accès à les rampes d'accès et de sortie situées dans le fonds de la société Choisy-Ivry, et pour ce faire, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, de démolir le mur que la société Choisy-Ivry a édifié pour faire obstacle à cet accès, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera, au besoin, à nouveau fait droit ; qu'il convient de rappeler que, par l'effet de la servitude précitée, la société Choisy-Ivry ne peut modifier les ouvrages permettant l'accès des voitures et l'escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble en empêchant cet accès ; que le présent arrêt, en ce qu'il reconnaît un droit réel au profit d'un fonds sur un autre, doit être publié au service de la publicité foncière ; que la société Choisy-Ivry ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, il n'y a pas lieu à amende civile ; que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société Choisy-Ivry ; que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société ICF La Sablière, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » (arrêt attaqué, p. 3 à 6) ;
1) Alors que la servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l'état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds ; que les juges du fond doivent constater l'existence, au moment de la division du fonds, de signes apparents de servitude ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte authentique des 18 février et 6 mars 1966, par lequel la SNCF a vendu à la société La Sablière un terrain pour y édifier des immeubles collectifs à usage d'habitation, constituait l'acte de division du fonds appartenant à la SNCF (cf. arrêt attaqué, p. 4, §4) ; qu'en retenant l'existence d'une servitude par destination du père de famille, en se bornant à relever qu'il serait résulté d'un plan de décembre 1964 que le 2ème sous-sol de cet immeuble devait être à usage de chaufferie et de parking avec issue sur la propriété voisine, sans constater le moindre signe apparent de servitude au moment de la division du fonds par l'acte de vente des 18 février et 6 mars 1966, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 693 et 694 du code civil ;
2) Alors, en tout état de cause, que les juges du fond sont tenus de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; qu'en retenant que le plan de décembre 1964 montrait que le 2ème sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière devait être à usage de chaufferie et de parking avec issue par la propriété voisine, quand aucune sortie de ce 2ème sous-sol n'est indiquée sur ce plan, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Choisy-Ivry soutenait que le 2ème sous-sol n'avait pas encore été construit au moment de la division du fonds par l'acte authentique des 18 février et 6 mars 1966, dès lors que le terrain objet de la vente n'avait pas été mentionné comme construit dans cet acte et que le permis de construire, accordé à la société La Sablière et non à la SNCF, n'autorisait nullement la construction d'un 2ème sous-sol à usage de parking (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 14 à 18) ; qu'en se bornant à affirmer que l'immeuble sis [...] , et notamment son 2ème sous-sol, n'avait pu être construit entre le 18 février 1966, date de la division du fonds, et le 1er août 1966, date de la déclaration d'achèvement de travaux, sans répondre à ce moyen péremptoire de la SCI Choisy-Ivry, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) Alors, en tout état de cause, que la servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l'intention de l'auteur commun ayant procédé à la division du fonds ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que par acte authentique des 18 février et 6 mars 1966, la société ICF La Sablière avait acquis de la SNCF un terrain pour y édifier des immeubles collectifs à usage d'habitation (cf. arrêt attaqué, p. 4, §4) ; qu'elle a retenu, sur le fondement de la déclaration d'achèvement de travaux du 1er août 1966, postérieure de seulement 5 mois à la vente, que la société ICF La Sablière avait nécessairement débuté la construction de l'immeuble à usage d'habitation, y compris son 2ème sous-sol, avant la vente du terrain à son profit (cf. arrêt attaqué, p. 4, §5) ; qu'il en résultait nécessairement que la configuration des lieux, et notamment l'état du 2ème sous-sol, au moment de la division du fonds en 1966 ne résultait pas de l'intention de la SNCF, auteur commun ayant procédé à la division du fonds, mais de l'intention de la société ICF La Sablière qui avait déjà, avant la signature de l'acte authentique de vente, commencé la construction de son immeuble sis [...] ; qu'en déduisant toutefois l'existence d'une servitude par destination du père de famille, quand il résultait de ses propres constatations que l'auteur commun ayant procédé de la division du fonds n'avait jamais eu l'intention de créer une telle servitude, la cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du code civil ;
5) Alors que les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; qu'en retenant qu'il ressortait de la déclaration d'achèvement de travaux de l'ingénieur principal de la SNCF, ès qualités de mandataire de la société ICF La Sablière, que l'immeuble de 10 étages comportant 84 logements sis [...] , et notamment son 2ème sous-sol à usage de chaufferie et de parking avec issue par la propriété voisine, avait été achevé le 1er août 1966, quand ce document ne fait nullement état de la construction d'un quelconque sous-sol, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6) Alors que la servitude par destination du père de famille suppose que l'acte de division du fonds ne contienne aucune stipulation contraire à son maintien, ce que les juges du fonds sont tenus de constater ; qu'en relevant que l'acte de division des 18 février et 6 mars 1966 par lequel la société La Sablière a acquis un terrain de la SNCF ne contenait aucune convention relative à la servitude de passage dont se prévalait la société ICF La Sablière, sans constater qu'il ne comportait aucune stipulation faisant obstacle au maintien de ladite servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 693 et 694 du code civil ;
7) Alors que la convention d'occupation précaire du 26 décembre 1973 énonce que « La SNCF accorde à la société La Sablière les autorisations suivantes : a) d'occuper un emplacement à l'air libre de mille deux cent quarante mètres carrés environ (1 240 m2) dépendant du domaine public du chemin de fer et contigu à l'immeuble de la société La Sablière sis [...] . Cet emplacement dont une partie touche à l'[...] est repris sous teinte bleue au plan annexé aux présentes et sera affecté à usage de parking. b) d'occuper un emplacement couvert de nuit cents mètres carrés environ (800 m2) dans une partie du rez-de-chaussée du garage précédemment occupé par la SCETA. Cet emplacement sera accessible de l'emplacement mis à la disposition de la Sablière et repris en a) ci-dessus, au moyen d'une porte roulante qui servira également de sortie de secours (A du plan) au reste du bâtiment SNCF (ancien garage SCETA). L'emplacement concédé dans ce bâtiment est repris sous teinte bleue, hachures noires, sur le plan annexé. Il sera affecté à usage de parking pour les locataires de l'immeuble de La Sablière. c) d'accéder à ces emplacements par le passage repris sous croisillons bleus au plan annexe et pour l'utilisation duquel une servitude a été constituée au profit de la SNCF sur les terrains qu'elle a vendus le 28 mai 1970 à l'OPHLM de la Ville de Paris (l'article 33 du Cahier des Charges annexé à l'acte authentique du 28 mai 1970 prévoit au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur la rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[...] » (p. 1) ; qu'il résulte sans ambigüité de cette convention que la servitude de passage constituée au profit de la SNCF permet d'accéder par le [...] aux emplacements à usage de parking situés au rez-de-chaussée, mis à la disposition de la société La Sablière ; qu'en jugeant toutefois que cette servitude ne pouvait se rapporter aux parkings en surface dont usait la société La Sablière, et qu'elle bénéficiait au 2ème sous-sol de l'immeuble de cette société, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 26 décembre 1973, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
8) Alors, en tout état de cause, qu'en jugeant que la rampe d'accès et de sortie du parking de la société La Sablière mentionnée dans le cahier des charges de la vente du 28 mai 1970 ne pouvait se rapporter aux parkings en surface dont usait la société La Sablière, dès lors, d'une part, que cette dernière n'a été autorisée à en user que postérieurement, par la convention du 26 décembre 1973, et, d'autre part, que la notion de rampe, qui correspond à un plan incliné entre deux plans horizontaux, implique une pente, quand ces deux circonstances ne faisaient nullement obstacle à ce que cette servitude de passage se rapporte aux parkings en surface dont usait la société La Sablière, la cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du code civil ;
9) Alors que les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; que l'état descriptif de division en volume de l'ensemble immobilier sis [...] du 31 décembre 1992, dont les termes sont repris à l'acte authentique du même jour par lequel la SNCF a vendu à la SCI Choisy-Ivry divers lots de cet ensemble immobilier, énonce que : « Il sera, en outre, réservé au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur les rampes faisant partie de l'infrastructure des immeubles des acquéreurs, à savoir : - une sortie de secours sera réservée sur l'[...] au profit des utilisateurs locaux utilisés comme garage par la SCETA, - une rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[...] (éventuellement commune avec la précédente) » (cf. état de division p. 13, et acte authentique p. 14) ; qu'il résulte sans ambigüité des termes de ces documents que la servitude de passage dont il est fait état est la même que celle mentionnée dans la convention d'occupation précaire du 26 décembre 1973, prévoyant « un droit de passage permanent sur la rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[...] », par le n° 60 de cette avenue, destiné à desservir les emplacements à l'air libre et couverts occupés par la société La Sablière et situés au rez-de-chaussée ; qu'en retenant toutefois qu'il résultait de ces documents l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille desservant le 2ème sous-sol de l'immeuble de la société La Sablière par une rampe d'accès située sur le fonds de la SCI Choisy-Ivry, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016.