25 juin 2020
Cour de cassation
Pourvoi n°
19-18.231
Troisième chambre civile - Formation restreinte RNSM/NA
ECLI:FR:CCASS:2020:C310251
Texte de la décision
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 juin 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10251 F
Pourvoi n° J 19-18.231
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020
M. J... G..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° J 19-18.231 contre l'arrêt rendu le 1er mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. O... C...,
2°/ à M. E... X...,
domiciliés tous deux [...]
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. G..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de MM. C... et X..., après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. G... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. G... et le condamne à payer à MM. C... et X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. G....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue entre M. G... et MM. X... et C... par acte authentique du 9 septembre 2010 portant sur le lot A de l'ensemble immobilier situé [...] et d'AVOIR, en conséquence, condamné M. G... à restituer à MM. X... et C... la somme de 130.000 euros, prix de la vente, et à leur verser diverses sommes au titre des intérêts d'emprunt et des cotisations d'assurance de leur prêt immobilier, des travaux de remplacement de la toiture, des travaux de pose de fenêtres, de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral, des frais liés à l'acte de vente et des frais de constat d'huissier de justice ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux est affecté des désordres suivants : infiltrations par la toitureterrasse au-dessus du garage et de la cuisine dues à un défaut d'étanchéité de la toiture, sous-dimensionnement du réseau d'évacuation des eaux pluviales en partie aérienne comme en partie enterrée, défaut d'isolation thermique du logement en raison d'une absence ou d'une insuffisance d'isolation, provoquant de l'humidité par condensation rendant le logement insalubre et empêchant M. C... et Mme X... de chauffer normalement le logement en hiver, absence d'isolation dans la dalle du terre-plein, défauts affectant les ouvrages de second oeuvre et la pose des menuiseries extérieures ; que, comme l'a constaté l'expert, ces désordres sont dus à des malfaçons ou à des défauts de conformité nécessairement antérieurs à la vente, ou encore à un défaut d'entretien de la toiture-terrasse lui aussi antérieur à la vente ; que les travaux réalisés postérieurement à la vente à la demande de M. C... et de Mme X..., s'ils n'ont pu remédier aux désordres, n'en sont pas à l'origine ; que compte tenu de la nature des désordres, M. C... et Mme X... n'ont pu en prendre conscience que lorsqu'ils ont habité les lieux ; que les désordres, par leur nature et leur gravité, rendent l'immeuble impropre à sa destination et justifient la résolution de la vente aux torts de M. G... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents, et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'article 1644 ouvre à l'acheteur un choix entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire ; qu'en l'espèce, les demandeurs se prévalent de plusieurs vices cachés portant sur la non-conformité de l'étanchéité en toiture-terrasse, la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux pluviales, l'absence d'isolation thermique, l'absence d'isolation dans la dalle sur terre-plein s'agissant du dallage extérieur et le défaut des ouvrages de second oeuvre, pour solliciter la résolution de la vente ; que M. G... soutient que ces différents vices n'auraient pas été cachés ; que l'expert rappelle que dès le mois de novembre 2010, soit deux mois après la vente, les acheteurs ont déclaré des infiltrations par la toiture et constate que malgré la réalisation d'une étanchéité, la pose d'une VMC et réfection d'une portion de la toiture, les désordres ont persisté ; que l'expert a conclu que les infiltrations par toiture-terrasse sont issues d'un défaut d'étanchéité au droit du relevé à cause d'une absence de préparation du support ; que l'expert a constaté que les ouvrages d'évacuation des eaux de pluie étaient non conformes aux règles de l'art et que le réseau d'évacuation était totalement inapproprié et sous dimensionné ; qu'il a relevé que la dalle est totalement exempte d'isolation et non conforme aux règles de l'art ; que l'expert a également constaté que l'isolation thermique du logement n'a pas été appréhendée ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les défauts étaient antérieurs à la vente dès lors qu'ils résultent du défaut de conformité ou de malfaçons des travaux réalisés préalablement à la vente ou, en ce que concerne la toiture-terrasse, d'un défaut d'entretien dont l'expert a constaté qu'il était antérieur à la vente ; que M. G... ne conteste pas que la non-conformité de l'étanchéité est antérieure à la vente mais fait valoir qu'il a fait procéder à des travaux et que la société ayant réalisé ces travaux n'a pas été mise en cause alors qu'elle serait responsable ; que cependant, il importe peu de déterminer la cause de la persistance des désordres dès lors qu'il est établi qu'il existait un défaut antérieur à la vente et qu'il n'est pas contesté qu'il n'était pas apparent lors de la vente ; qu'en ce qui concerne la nonconformité du réseau d'évacuation des eaux, il s'agit bien d'un vice caché car si le réseau était matériellement apparent, il n'était en en revanche pas apparent que le réseau était sous-dimensionné et inadapté ; qu'en ce qui concerne l'isolation thermique, l'expert a relevé que l'information communiquée aux acheteurs était non explicite et fausse ; que le défaut n'était donc pas apparent ; qu'il s'en déduit que les vices dont se prévalent M. C... et M. X... étaient cachés lors de la vente ; que l'expert a relevé que les dommages qui résultent des défauts de la toitureterrasse causent une atteinte « incontestable » à la destination des pièces concernées ; que l'expert a fait le même constat en ce qui concerne les défauts d'évacuation des eaux pluviales ou l'humidité sur le dallage ; qu'en ce qui concerne le défaut d'isolation thermique, l'expert a conclu qu'il est « incontestable que l'humidité engendrée par condensation crée une situation d'insalubrité » ; qu'il s'en déduit que les différentes vices affectant le bien le rendent impropre à son usage d'habitation ; qu'il n'est pas contesté que M. G... a vendu le bien en tant que professionnel et qu'il ne peut donc se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie ; qu'en conséquence, il convient de prononcer la résolution de la vente ;
1) ALORS QUE dès lors qu'il a été informé par le diagnostic de performance énergétique que le logement était classé G, soit dans la classe énergétique la plus mauvaise sur l'échelle de référence, l'acquéreur a eu connaissance avant la vente de l'absence d'isolation thermique du logement, de sorte que ce vice était apparent ; qu'en l'espèce, pour qualifier de vice caché le défaut d'isolation thermique du logement, la cour d'appel s'est bornée à relever, par motif adopté, que l'expert avait constaté que l'information communiquée aux acheteurs en ce qui concernait l'isolation thermique était non explicite et fausse ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'expert n'avait cependant pas constaté que les consorts C... X... avaient été dûment informés par le diagnostic de performance énergétique du classement du logement dans la catégorie G, ce qui suffisait à rendre le vice d'absence d'isolation thermique apparent, peu important que le diagnostic ait par ailleurs pu contenir des mentions erronées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur, qu'il soit profane ou professionnel, des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, seul le diagnostiqueur étant tenu de réparer le préjudice subi par les acquéreurs du fait des mentions erronées de son diagnostic ; qu'en l'espèce, pour qualifier de vice caché le défaut d'isolation thermique du logement, la cour d'appel s'est bornée à relever, par motif adopté, que l'expert avait constaté que l'information communiquée aux acheteurs en ce qui concernait l'isolation thermique était non explicite et fausse ; qu'en statuant ainsi quand les acquéreurs ne pouvaient invoquer à l'encontre du vendeur le caractère inexact des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique pour obtenir la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil, ensemble l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;
3) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, M. G... faisait valoir qu'il ne pouvait être tenu de garantir le défaut des ouvrages de second oeuvre puisque les huisseries considérées comme défaillantes par l'expert judiciaire concernaient les fenêtres qui avaient été changées par les acquéreurs en 2011, soit postérieurement à la vente (conclusions p. 9) ; qu'en qualifiant de vice caché les défauts affectant les ouvrages de second oeuvre sans répondre à ce moyen péremptoire de M. G..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE les juges doivent préciser l'origine de leurs renseignements et donc préciser sur quelles pièces ils se fondent pour déduire tel ou tel fait ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts C... X... ont fait intervenir la société CITB pour remplacer une partie de la toiture de l'immeuble ; que M. G... faisait valoir qu'il ne pouvait être tenu à la garantie des vices cachés à ce titre dès lors que l'expert judiciaire avait constaté que les travaux réalisés par cette dernière n'étaient pas conformes aux règles de l'art (concl. p. 9 § 4) ; qu'en se bornant à affirmer que les travaux réalisés postérieurement à la vente à la demande des consorts C... et X... ne sont pas à l'origine des désordres sans préciser sur quelles pièces elle se fondait pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.