Vente

Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Domaine d’application - Exclusion - Cas - Vente d’un immeuble à usage mixte.

3e chambre civile, 30 janvier 2008 (Bull. n° 15, pourvoi n° 06-21.145)

 

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU, qui confère à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble un délai de rétractation de sept jours, est-il exclusivement réservé aux contrats portant sur la construction ou l’achat d’un immeuble à usage d’habitation ou concerne-t-il également les immeubles à usage mixte ?

 

Si l’assimilation de l’acquéreur à un consommateur et la tendance générale à une protection accrue de ce dernier, notamment par le biais des dispositions du code de la consommation lorsque l’acquisition est financée par un emprunt, étaient en faveur d’une application extensive de ce texte aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation (les locaux à usage mixte commercial et d’habitation ne pouvant en aucun cas bénéficier de cette disposition), la troisième chambre civile a néanmoins opté pour une application stricte et littérale de l’article L. 271-1.

 

Tout d’abord, la possibilité même d’une interprétation était discutable, dans la mesure où le législateur n’a visé que les immeubles à usage d’habitation, alors que d’autres textes de protection incluent expressément les immeubles à usage mixte dans leur champ d’application (code de la consommation, dispositions concernant les contrats du secteur protégé, loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et mixtes), et n’a pas modifié les termes du texte lors des révisions intervenues en 2002 et 2006, alors que la question était déjà débattue.

 

Surtout l’objectif du législateur qui est de pallier le risque d’achat impulsif, peu probable en cas de réalisation d’une opération complexe incluant l’installation d’une activité professionnelle en plus du logement proprement dit, ne nécessite pas une telle extension.

 

L’article L. 271-1, dans sa rédaction littérale, y répond pleinement en justifiant un élargissement de la protection à tout type d’habitation par la prise en compte d’un intérêt public d’ordre social, limité par là même au seul logement.

 

Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Conditions d’information - Notification de l’acte - Formes - Détermination – Portée.

3e chambre civile, 27 février 2008 (Bull. n° 37, pourvois n° 07-11.303 et n° 07-11.936)

 

L’article L. 271- 1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que " pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes".

 

La question qui était posée par le pourvoi d’acquéreurs d’un immeuble d’habitation dont le vendeur s’était rétracté, était de déterminer si la remise de l’acte en mains propres présente pour l’acquéreur, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ?

 

La doctrine était abondante mais partagée sur cette question et les décisions de cours d’appel étaient rares.

 

Le texte en cause a été modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) qui a expressément consacré le principe de la remise directe de l’acte, tout en réservant cette possibilité aux seuls professionnels ayant reçu mandat pour prêter leur concours à la vente, et en renvoyant à un décret le soin de fixer les modalités attestant de la remise de l’acte. Ce décret n’est pas encore intervenu.

 

La portée de l’article L 271-1 a fait l’objet d’une réponse ministérielle du 5 octobre 2004 qui a précisé que la rédaction de l’article L. 271-1 « inspirée de larticle L 211-64 du code de la consommation, applicable au contrat de jouissance dimmeuble à temps partagé, tend à couvrir les hypothèses de notification internationale dans les pays ne connaissant par la lettre recommandée avec demande davis de réception. Lexploit dhuissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de lacte par un notaire ou un officier ministériel qui dresse une attestation de remise de lacte sous seing privé, signé par lui-même et le bénéficiaire. En revanche, la remise directe de lacte contre récépissé par le vendeur lui-même ou lagent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle noffre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. En effet, lutilisation de la lettre recommandée prévue par larticle L 271-1 a pour but déviter toute fraude et la remise contre récépissé est une technique qui permet dantidater la remise de lacte ».

 

C’est en cet état que la question était clairement posée pour la première fois à la troisième chambre de la Cour de cassation. Dans cette affaire, l’agence, mandataire des vendeurs, avait remis copie de l’acte sous seing privé à l’acquéreur, le jour de la signature de la promesse, accompagnée d’un document rappelant les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce document avait été signé dès sa remise par l’acquéreur qui avait ultérieurement fait valoir que le délai de rétractation n’avait pas couru, faute de notification régulière.

 

La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en retenant que « le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi dun mode de signification de lacte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande davis de réception pour la date de réception et de remise » et qu’ainsi le délai de sept jours n’avait pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse par l’acquéreur.

 

La Cour de cassation affirme ainsi très clairement que la notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou un mode de signification présentant des garanties équivalentes, ce qui autorise l’envoi de la lettre par courrier électronique, aujourd’hui prévu par l’article 1369-8 du code civil, tel qu’il résulte de l’ordonnance n° 2005- 674 du 16 juin 2005, mais condamne fermement la remise en mains propres.

 

Résolution - Causes - Non-paiement du prix - Applications diverses - Rente viagère - Clause résolutoire dérogatoire en cas de défaut de paiement de la rente doublée d’une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du prix - Choix - Détermination - Portée.

Assemblée plénière, 4 avril 2008 (Bull. ass. plén., n° 1, pourvoi n° 07-14.523)

 

Par son arrêt du 4 avril 2008, l’assemblée plénière de la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de savoir si, en cas de défaut de paiement des arrérages de la rente viagère, le juge peut, sans violer l’article 12 du code de procédure civile, prononcer la résolution du contrat de vente d’immeuble dont le prix a été converti en une rente viagère en faisant application de la clause résolutoire stipulée au contrat en cas de défaut de paiement du prix et non de celle, également prévue au contrat, en cas de défaut de paiement de la rente.

 

On sait que l’article 1978 du code civil interdit, en principe, l’action en résolution du contrat de rente viagère pour inexécution.

 

Approuvée par une doctrine quasiment unanime, la Cour de cassation a toujours reconnu aux dispositions de ce texte un caractère supplétif de la volonté des parties, exigeant seulement, lorsque le moyen tiré d’un grief de sa violation lui est soumis, qu’elles aient entendu y déroger par une clause stipulant, sans équivoque, la faculté pour le crédirentier de faire prononcer la résolution du contrat en cas de non-paiement de la rente. Quels qu’en soient les termes, qu’elle constitue une clause résolutoire de plein droit ou une clause autorisant seulement une résolution judiciaire, la clause résolutoire insérée au contrat de rente viagère fait échapper ce contrat à l’article 1978 du code civil. En présence d’une clause résolutoire de plein droit, le crédirentier bénéficie d’une option, comme en droit commun, et il est en droit de demander la résolution judiciaire lorsque les conditions de mise en oeuvre prévues par le contrat ne sont pas remplies (voir, notamment, 1ère Civ., 26 mars 1817, S. 1817, I, 300 ; 1ère Civ., 6 janvier 1987, Bull. 1987, I, n° 6, pourvoi n° 85-11.527 ; 3e Civ., 10 novembre 1992, Bull. 1992, III, n° 294, pourvoi n° 90-20.193 ; 3e Civ., 8 juin 2006, Bull. 2006, III, n° 143, pourvoi n° 05-14.356).

 

C’est par une clause de style que la pratique notariale écarte l’article 1978 du code civil du contrat de vente d’immeuble dont le prix est converti, totalement ou partiellement, en une rente viagère.

 

L’affaire soumise à l’assemblée plénière présentait un caractère singulier en ce que le contrat de vente d’immeuble en viager comportait deux clauses résolutoires, dont, en outre, la rédaction et les effets n’étaient pas identiques. L’une, pour défaut de paiement du prix, avec mise en demeure préalable infructueuse à l’issue d’un délai laissé à l’appréciation de la venderesse, constituait une véritable clause résolutoire de plein droit, retirant au juge tout pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement invoqué ; l’autre, pour défaut de paiement de la rente, subordonnant l’exercice de l’action en résolution à une mise en demeure préalable restée sans effet à l’issue d’un délai de 30 jours contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir de cette clause, ne constituait pas une clause résolutoire de plein droit mais avait pour seul objet de permettre à la crédirentière de demander la résolution en justice, conformément à l’article 1184 du code civil.

 

La crédirentière, décédée en cours d’instance, avait mis en demeure les débirentiers de s’acquitter des arrérages impayés dans un délai de 3 mois, en invoquant la clause résolutoire de plein droit stipulée pour défaut de paiement du prix et demandé le prononcé de la résolution du contrat pour défaut de paiement des arrérages de la rente.

 

Apparemment destinée à protéger les intérêts de la crédirentière, l’insertion de deux clauses résolutoires dans le contrat s’est révélée constituer un piège pour sa bénéficiaire, l’inobservation du formalisme imposée par la clause prévue en cas de défaut de paiement de la rente, qui paraissait seule applicable, devenant une « mesure de sauvegarde pour des débirentiers négligents » (J-L. Aubert, Defrénois 1993, p. 733, obs. sous 1ère Civ., 16 juillet 1992, Bull. 1992, I, n° 227, pourvoi n° 90-17.760).

 

Par une décision du 14 mars 2006, la troisième chambre civile avait cassé l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Riom ayant prononcé la résolution de la vente, reprochant à la juridiction d’avoir violé l’article 12 du code de procédure civile en faisant application de la clause résolutoire pour non paiement du prix de vente de l’immeuble, alors que le prix avait été totalement converti en rente viagère.

 

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Lyon, désignée comme cour de renvoi, ayant exprimé une résistance à la doctrine de cet arrêt, le pourvoi posait, à nouveau, la question de savoir si les juges du fond pouvaient prononcer la résolution d’un contrat de vente, dont le prix avait été converti en rente viagère, en faisant application, non de la clause résolutoire stipulée au contrat en cas de non-paiement de la rente, mais de la clause résolutoire insérée au contrat pour défaut de paiement du prix.

 

L’assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé qu’en présence d’un contrat de vente, dont le prix a été converti en une rente viagère et comportant deux clauses résolutoires, l’une en cas de défaut de paiement du prix et l’autre en cas de défaut de paiement de la rente, la résolution de la vente peut être prononcée par application de la clause résolutoire stipulée pour défaut de paiement du prix, dès lors que la rente n’étant qu’une modalité de paiement du prix, l’acheteur qui s’abstient de payer un terme de la rente à son échéance devient défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il est exigible.

 

En analysant la rente viagère comme une modalité de paiement du prix de vente de l’immeuble (MM. Malaurie et Aynès la qualifient de « mode de paiement par tempérament »), l’arrêt rendu par l’assemblée plénière reconnaît une option au crédirentier et lui permet d’invoquer, à son choix, la clause résolutoire relative au défaut de paiement du prix ou celle concernant le défaut de paiement de la rente.