Vente

Vente - Garantie - Vices cachés - Définition - Caractère caché du vice - Caractérisation - Vices dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même - Recours à l’intervention d’un homme de l’art.

Assemblée plénière, 27 octobre 2006 (Bull. n° 13, p. 45 ; BICC n° 653, p. 55, rapport de M. Rivière et avis de M. Cavarroc)

1°- La cassation d’une décision "dans toutes ses dispositions" investit la juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait et de droit.

Le moyen de procédure posait la question de la portée de l’article 624 du nouveau code de procédure civile aux termes duquel la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation.

En l’espèce, l’Assemblée plénière était invitée à se prononcer sur l’application de ce texte à l’arrêt de la troisième chambre civile (3è Civ., 4 février 2004, Bull., III, n° 23) qui avait prononcé la cassation "dans toutes ses dispositions" alors qu’elle n’était saisie que d’un seul chef du dispositif de l’arrêt d’appel attaqué.

Dès lors, la cour d’appel de renvoi (Dijon, 30 juin 2005) se trouvait-elle investie de la connaissance de l’entier litige ou ne devait-elle statuer que sur les moyens atteints par la cassation ?

La Cour de cassation, dans sa formation la plus solennelle a confirmé une jurisprudence récente émanant de la deuxième chambre civile (2è Civ., 28 février 2006, Bull., II, n° 53 ; 2è Civ., 13 juillet 2006, pourvoi n° 04-12.984) : en ayant cassé et annulé "dans toutes ses dispositions" l’arrêt attaqué et remis la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, il s’ensuit que la décision de cassation ne laisse rien subsister de l’arrêt ainsi cassé.

La cour d’appel de renvoi était donc tenue d’examiner tous les moyens soulevés devant elle, quels que fussent le ou les moyens qui avaient entraîné la cassation.

Cette solution, clairement affirmée, balise d’une façon particulièrement nette la voie ouverte aux juges du fond.

2 °- Le second moyen invitait la Cour de cassation à préciser la nature et l’étendue des diligences et vérifications qui incombent à un acquéreur non professionnel lors de l’achat d’un bien immobilier qui allègue l’existence d’un vice caché.

A cet égard, deux enseignements doivent être retirés de cet arrêt :

• s’il est constant que la Cour de cassation abandonne aux juges du fond l’appréciation souveraine de l’existence de vices cachés (1^re Civ., 19 octobre 2004, pourvoi n° 01-15.973), il n’en demeure pas moins qu’elle exerce un certain contrôle des motifs qui sont retenus par eux. Ceux-ci doivent statuer par des motifs propres à caractériser le vice allégué ;
• Il ne peut être fait grief à l’acquéreur de ne s’être pas entouré des conseils ou avis d’un homme de l’art. La Cour de cassation censure systématiquement les décisions qui sanctionnent le défaut de recours à un expert, en ce qu’en imposant une telle obligation, elles ajoutent à la loi une condition que celle-ci ne prévoit pas (3è Civ., 3 mai 1989, Bull., III, n° 101).

L’acquéreur doit être en mesure de se convaincre lui-même de l’état de l’immeuble sans devoir solliciter les services d’un tiers. Ici encore, il est permis de penser que la solennité qui entoure la présente décision devrait clore définitivement le débat sur ce point.

Vente - Pacte de préférence - Violation - Sanction - Substitution du bénéficiaire à l’acquéreur - Conditions - Mauvaise foi - Caractérisation - Cas - Double connaissance du pacte et de l’intention de son titulaire.

Chambre mixte, 26 mai 2006, (Bull n° 4, p. 13, BICC n° 645, rapport de M. Bailly et avis de M. Sarcelet)

Réunie en chambre mixte, la Cour de cassation s’est prononcée le 26 mai 2006 sur la sanction qui doit s’attacher à la violation d’un pacte de préférence. Le pacte de préférence, dont le champ d’application n’est pas limité aux seul domaine des ventes et partages immobiliers, permet à son bénéficiaire d’obtenir du promettant qu’il s’engage à lui accorder un droit de priorité, pour le cas où l’opération envisagée se réalisera, sans que les conditions du contrat futur soient encore déterminées. Mais quels sont les droits de ce bénéficiaire du pacte, lorsque celui qui lui a consenti cette priorité passe le contrat promis avec un tiers sans l’en informer ?

Il n’est pas douteux que ce manquement à la parole donnée engage la responsabilité du promettant et, le cas échéant, celle du tiers, s’il s’est rendu complice, en connaissance de cause, de la violation de l’engagement pris (1^re Civ., 16 juillet 1985, Bull., I, n° 224). Et il est admis depuis longtemps que lorsque le tiers connaissait à la fois les droits du bénéficiaire du pacte et l’intention de ce dernier de les exercer, la nullité de l’acte passé en méconnaissance du droit de préemption conventionnel est encourue (3^è Civ., 10 février 1999, Bull., III, n° 37). Cependant, d’une part, certains arrêts avaient retenu que cette annulation ne s’imposait pas au juge, qui pouvait choisir le mode de réparation qui lui paraissait le plus adéquat, d’autre part, la substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers contractant n’était généralement pas admise, au regard de l’article 1142 du code civil. Cette position avait donné lieu à de nombreuses critiques doctrinales, qui reprochaient à la Cour de cassation d’adopter une interprétation de l’article 1142 du code civil qui ne se justifiait plus et de méconnaître la force obligatoire de l’engagement pris par le promettant. Sans abandonner la double condition tenant à la connaissance, par le tiers, des droits du bénéficiaire du pacte et de l’intention de ce dernier d’en faire usage, la Cour de cassation reconnaît au bénéficiaire, lorsque ces conditions sont remplies, le droit d’obtenir du juge non seulement l’annulation du contrat passé en méconnaissance de ses droits, mais aussi sa substitution à l’acquéreur. La double condition ainsi rappelée se justifie par le fait qu’une action en annulation et en substitution se heurte aux droits que le tiers a pu acquérir de bonne foi, ce qui caractérise alors une impossibilité juridique d’obtenir à son encontre l’exécution forcée du pacte. Mais lorsque la mauvaise foi du tiers est ainsi caractérisée, la substitution du bénéficiaire dans ses droits est le seul moyen de donner à l’engagement du promettant l’effet qu’en attend le bénéficiaire et, par là, d’assurer la pleine efficacité de ce type de convention.

Contrats et obligations conventionnelles - résolution - résolution judiciaire - effets - étendue - détermination - portée.

1^re Chambre civile, 21 mars 2006 (Bull. n° 165)

Cette décision est à rapprocher, pour l’opposer, de celles rendues le même jour par la première chambre civile (Bull. n° 171, 172 et 173).

En cas de résolution de la vente pour défaut de conformité de la chose vendue à la commande, le vendeur est en droit de réclamer à l’acquéreur, outre la restitution de la chose elle-même, une indemnité compensatrice correspondant à la dépréciation de celle-ci en raison de l’utilisation qui en a été faite par l’acquéreur.

La preuve de la réalité et de l’étendue de cette dépréciation incombe au vendeur, demandeur à cette indemnisation.

** Vente - Promesse de vente - Promesse avec clause de substitution - Effet.

3^è chambre civile, 28 juin 2006 (Bull. n° 166)

Par deux arrêts rendus les 24 novembre 2004 et 3 février 2005 la cour d’appel de Paris avait retenu que la possibilité pour l’acquéreur d’un bien immobilier de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d’un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l’accord entre l’acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix, sauf défaillance de l’une des conditions suspensives et qu’en l’absence de certitude sur l’identité de la partie susceptible d’acquérir, l’acte litigieux s’analysait en une promesse unilatérale de vente, peu important que l’acte reporte le transfert de propriété au jour de la signature de l’acte (première espèce) ou que l’acte comporte des engagements réciproques (deuxième espèce). S’agissant d’une promesse unilatérale de vente sous seing privée non enregistrée dans le délai de dix jours prévu par l’article 1840 A du code général des impôts devenu l’article 1589-2 du code civil, la cour d’appel avait prononcé la nullité de l’acte.

Les deux pourvois formés contre ces arrêts posaient la question de savoir si une clause de substitution pouvait figurer dans une promesse synallagmatique de vente et, dans la négative, lorsqu’une telle clause y était insérée s’il convenait de requalifier la promesse en promesse unilatérale de vente, comme telle soumise, à peine de nullité, aux dispositions d’enregistrement fixées par l’article 1840 A du code général des impôts ?

La licéité de la clause de substitution est chose admise depuis longtemps et la jurisprudence retient avec constance qu’une telle clause, insérée dans une promesse unilatérale de vente ou d’achat, ne constitue pas une cession de créance et n’exige pas l’accomplissement des formalités prévues à l’article 1690 du code civil (3^e Civ., 19 mars 1997, Bull., III, n° 68, D. 1997, somm. 341, obs. Brun, Defrénois 1997, 1352, obs. D. Mazeaud ; 3^e Civ., 13 juillet 1999, pourvois n° 97-18.926 et n° 97-18.927, Defrénois 2000, article 37195, obs.Y.Dagorne-Labbé).

Un arrêt de la troisième chambre civile du 7 juillet 1993 (Bull., III, n° 111) a qualifié la promesse de vente conditionnelle assortie d’une clause de substitution de cession de créance. Cette décision est restée isolée et la question n’avait pas été à nouveau soumise à notre Cour alors que, pour la promesse unilatérale, la position demeurant constante.

Statuant sur les deux pourvois formés contre les arrêts de la cour d’appel, la troisième chambre, par deux arrêts rendus le 28 juin 2006, en plénière de chambre (pourvois 05-11.897,1^ère espèce, et pourvoi 05-16.084, 2^e espèce) prononce la cassation des deux décisions dans les termes suivants :

" Qu’en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat, la cour d’appel a violé les textes susvisés".

Ce n’est pas la présence d’une clause de substitution qui "imprime" à une promesse de vente un caractère unilatéral ou synallagmatique et l’existence d’une clause de substitution dans une promesse de vente synallagmatique ne la "disqualifie" pas en une promesse unilatérale de vente qui serait nulle nulle faute d’enregistrement dans un délai de dix jours.