Copropriété

** Copropriété - Lot - Vente - Prix - Action en diminution du prix - Conditions - Différence de superficie de plus d’un vingtième - Restitution du prix proportionnelle à la moindre mesure - Frais afférents au surplus indu du prix - Condamnation du vendeur (non).

3^è chambre civile, 22 novembre 2006 (Bull. n° 232)

L’article 46, alinéa 7, de loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 juillet 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite "loi Carrez", dispose que " si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure".

Quand dans cette hypothèse de différence de superficie et dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, un acquéreur demande en justice la diminution du prix, il forme souvent des demandes additionnelles dont les montants sont directement liés à la diminution de ce prix, demandes en remboursement d’une fraction des droits de mutation perçus par l’administration fiscale ou d’une partie des honoraires versés au notaire.

La sanction de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure se limite-t-elle au remboursement par le vendeur d’une partie du prix ou s’étend-elle à ces frais accessoires au prix de vente ?

Il est important de constater que si le montant du prix a été perçu par le vendeur, les droits de mutation et les honoraires de notaire ont été payés par l’acquéreur à des tiers au contrat de vente.

La cour d’appel de Paris était saisie d’une telle demande additionnelle tendant au paiement de la différence entre le montant des frais acquittés sur le prix convenu à l’acte et celui qui aurait dû être payé sur le prix diminué. Le fondement juridique de cette demande n’était pas précisé. La cour d’appel l’accueille en application de l’article 46 susvisé.

La troisième chambre civile casse l’arrêt pour violation de ce texte en s’en tenant strictement à sa lettre.

** Copropriété - Syndic - Pouvoirs - Action en justice - Autorisation du syndicat - Exclusion - Cas

3^è Chambre civile, 6 décembre 2006 (pourvoi n° 04-14 175, en cours de publication).

Cet arrêt concilie les impératifs rigoureux du droit de la copropriété, qui veulent, selon l’article 55, alinéa 1^er, du décret du 17 mars 1967, que le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, et ceux tout aussi contraignants mais afférents à la procédure engagée, qui lui imposent de réagir dans un bref délai au actions menées à l’encontre de la collectivité qu’il représente.

Il s’agissait en l’espèce d’une société créancière d’un syndicat des copropriétaires qui avait fait procéder à une saisie-attribution entre les mains du syndic de copropriété le 20 juillet 2001 et qui l’avait fait dénoncer au syndicat le 24 juillet suivant. Par jugement du 14 décembre 2001, le juge de l’exécution, saisi par le syndic dès le 13 août 2001 - donc dans le mois de la dénonciation, prescrit sous peine d’irrecevabilité par les articles 45 de la loi du 9 juillet 1991 et 66 du décret du 31 juillet 1992 - d’une demande d’annulation de la saisie-attribution sans avoir recueilli l’autorisation de l’assemblée générale, avait validé la procédure de saisie-attribution. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, devant laquelle le syndic avait interjeté appel, avait constaté que la procédure avait été régularisée au moyen de l’autorisation que l’assemblée générale des copropriétaires avait donnée rétroactivement au syndic par délibération du 13 juillet 2002 et avait confirmé le jugement entrepris. Devant la Cour de cassation, le créancier peu satisfait de la somme allouée faisait grief à l’arrêt de déclarer l’assignation valable, en soutenant que l’irrégularité de fond qui affectait sa validité n’était plus susceptible d’être couverte après l’expiration d’un délai de forclusion. Il en concluait qu’en décidant que l’autorisation donnée en 2002 avait permis de suppléer à l’absence de pouvoirs du syndic de copropriété en 2001, la cour d’appel avait violé les articles 117 et 121 du nouveau code de procédure civile.

Si la jurisprudence reconnaît que l’autorisation qui conditionne la validité de l’action peut être donnée a posteriori, encore faut-il que celle-ci intervienne avant l’expiration du délai de forclusion (3^e Civ., 16 janvier 1985, Bull., III, n° 13 ; 3^e Civ., 27 janvier 1988, Bull., III, n° 20). Ce qui n’était pas le cas en l’occurrence, puisque le délai de forclusion avait expiré le 24 août 2001 et qu’il ressortait des circonstances de l’espèce que l’assemblée générale ne s’était prononcée qu’une année plus tard. La situation était d’autant plus topique que les dates des actes de procédure faisaient ressortir que la saisie-attribution s’était déroulée durant la période estivale - deuxième quinzaine de juillet, première quinzaine d’août - généralement peu propice à la convocation et à la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires. D’autre part, même située en période normale en cours d’année, il apparaît peu probable qu’une seconde assemblée puisse se tenir dans le délai imparti si la majorité requise n’a pas été atteinte à l’occasion de la première, ce qui a pour conséquence en règle générale de rendre aléatoire la défense du syndic et du syndicat qui entendent riposter par voie d’assignation.

C’est pourquoi l’arrêt du 6 décembre 2006, répondant par un moyen de pur droit substitué à celui critiqué, se fonde sur les exceptions énoncées à l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 pour déroger au principe fixé à l’alinéa précédent. Il retient, sans le remettre en cause et après avoir constaté qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas nécessaire pour la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, que la contestation par le syndicat débiteur de la saisie-attribution pratiquée à son encontre n’est pas soumise à autorisation. Décider du contraire aurait conduit à l’impossibilité matérielle pour le syndicat des copropriétaires et son syndic de défendre en temps voulu à une action de cette nature, en raison de la brièveté du délai de forclusion ; le retenir offre la possibilité aux syndics de copropriété diligents de remplir convenablement leur mandat de représentation. D’autant que, comme le prescrit le troisième et dernier alinéa de l’article 55 du décret précité, ceux-ci sont tenus en toute hypothèse de rendre compte à l’assemblée générale qui suit des actions introduites.