Baux

Bail (règles générales) - Droit au bail - Local servant à l’habitation des époux - Caractère commun - Effets - Persistance d’une cotitularité des époux en dépit de leur séparation - Limite - Date de transcription du jugement de divorce

3^e Chambre civile, 31 mai 2006 (Bull. n° 135)

L’article 1751 du code civil dispose que "Le droit au bail d’un local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un ou l’autre des époux". Ce droit légal au bail, à caractère d’ordre public puisqu’on ne peut l’éluder, subsiste-t-il au profit de l’époux, qui n’a pas conclu personnellement le contrat de location et ne se trouve plus dans les lieux loués après les avoir, cependant, un temps partagés avec son conjoint ?

Si la troisième chambre civile avait eu l’occasion de rappeler la cotitularité légale des époux en matière de bail d’habitation jusqu’à transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil pour en déduire la persistance de l’obligation solidaire au paiement des loyers afférents au domicile conjugal pesant sur l’époux qui ne demeure plus à ce domicile (3^e Civ., 27 mai 1998, Bull., III, n° 109 ; 3^e Civ., 2 février 2000, Bull., III, n° 18), elle n’avait pas eu celle de statuer sur les droits locatifs de ce même époux, demeurant hors du domicile conjugal.

Les juges du fond, soucieux de protéger l’époux non signataire du bail contre une privation de jouissance du domicile conjugal à l’initiative de son conjoint, locataire en titre, ou contre une modification des conditions du bail sans son accord, avaient déjà, pour certains, admis la subsistance d’une cotitularité des époux en dépit de leur séparation, dès lors que l’habitation commune avait duré quelque temps.

C’est cette analyse que rejoint la troisième chambre civile dans l’arrêt commenté, en cassant un arrêt d’appel ayant dénié tout droit locatif à un époux qui, après avoir effectivement vécu avec son épouse dans une habitation commune, n’y avait plus demeuré pendant plus de dix ans.

Cet arrêt apporte deux précisions importantes :

• la première est que le régime des droits s’aligne ainsi sur celui des devoirs, et que l’époux qui, en vertu de l’article 1751 du code civil, est cotitulaire du bail d’habitation portant sur le domicile conjugal aussi longtemps que dure le lien matrimonial et qui reste donc, jusqu’à transcription du jugement de divorce, solidairement obligé aux côtés de son conjoint au paiement des loyers afférents à cette habitation, conserve, en contrepartie, tous ses droits locatifs sur celle-ci, en particulier celui de recevoir personnellement notification de tous les actes que le bailleur entend délivrer au locataire en titre, faute de quoi ces actes, comme en l’espèce, lui seraient inopposables (étant, toutefois, ici rappelé qu’en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’introduit par la loi du 21 juillet 1994 et applicable depuis le 1^er janvier 1995, les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur) ;
• la seconde est que la cotitularité légale instaurée sur le domicile pris à bail, que les époux ont effectivement, pendant un certain temps, habité en commun, persiste en cas de séparation de fait de ces époux au profit de celui qui n’y demeure plus, quelles que soient la raison (contraintes professionnelles, familiales ou de santé, dissension avec le conjoint) et la durée de cette séparation.

Demeurent, en revanche, exclus de la cotitularité légale et des obligations et droits qu’elle implique, les époux qui, en dépit des dispositions de l’article 215 du code civil les obligeant à une communauté de vie, n’ont jamais pu ou voulu partager ensemble de manière effective un lieu d’habitation.

Prescription civile - Prescription quinquennale - Article 2277 du code civil - Application - Conditions - Créance - Nature - Détermination - Portée

3^e Chambre civile, 8 novembre 2006 (pourvoi n° 05-11.994)

Par son arrêt du 8 novembre 2006, la troisième chambre civile casse, au visa de l’article 2277 du code civil, une décision de cour d’appel qui avait écarté la prescription quinquennale invoquée par le débiteur d’une indemnité d’occupation, aux motifs qu’ "il n’existait pas de condamnation préalable de ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle et qu’il était sollicité une somme globale".

En énonçant que "la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que le créancier d’une indemnité d’occupation ne peut obtenir le recouvrement d’arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande", la troisième chambre civile met un terme aux interrogations qu’avaient pu faire naître le rapprochement de ses dernières décisions avec celles, récentes, d’autres formations de la Cour de cassation.

En effet, tout en admettant le principe de l’assimilation, au regard de la prescription, de la dette d’indemnité d’occupation à celle de loyer, la troisième chambre civile se refusait de l’appliquer en l’absence de convention préalable des parties sur les éléments entrant dans la détermination de l’indemnité (3^e Civ., 2 février 2005, pourvoi n° 03-13.729, et 14 juin 2005, pourvois n° 04-13.576 et 04-13.647) ou, en présence d’une demande globale, lorsqu’il n’y avait pas eu de condamnation préalable des occupants au paiement d’une indemnité mensuelle (3^e Civ., 16 décembre 1998, Bull., III, n° 251).

Les raisons de cette restriction avaient été explicitées dans plusieurs arrêts (par exemple : 3^e Civ., 26 novembre 1997, Bull., III, n° 210, aux termes duquel "une indemnité d’occupation a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire (...)".

Ne faisant pas siennes ces restrictions, la première chambre civile avait, au contraire, censuré un arrêt de cour d’appel pour avoir écarté la prescription "alors qu’elle relevait que la somme réclamée correspondait au montant du loyer annuel réajusté qui aurait dû être versé depuis plus de dix ans" (1^re Civ., 5 mai 1998, Bull., I, n° 160). La première chambre civile avait maintenu sa position dans un arrêt du 28 octobre 2003 (pourvoi n° 02-16.253).

Mais, logiquement, c’est aux deux formations unificatrices de la Cour de cassation qu’il est revenu de dégager un critère faisant autorité : d’une part, l’Assemblée plénière du 10 juin 2005 (Bull., ass. plén., n° 6) en énonçant que "l’article 2277 du code civil était applicable en raison de la nature de la créance" ; d’autre part la Chambre mixte du 26 mai 2006 (Bull., ch. mixte, n° 3), en énonçant dans une espèce où était invoquée la prescription de dix ans en matière commerciale, que "la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance".

En adoptant à son tour ce critère simple et clair, la troisième chambre civile contribue, en la parachevant, à l’oeuvre de sécurisation du droit dont l’idée directrice reste en la matière, dans l’intérêt même de tous les acteurs économiques, d’éviter une accumulation excessive des dettes sur la tête du débiteur.

Bail d’habitation - bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - prix - fixation - bail renouvelé - réévaluation du loyer - demande en justice - recevabilité - condition - détermination.

3^e Chambre civile, 13 décembre 2006 (pourvoi n° 05-20.761)

L’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 définit la procédure que doit suivre le bailleur d’un bail d’habitation pour que soit réévalué, lors du renouvellement du contrat, le montant du loyer qu’il estime manifestement sous-évalué. Il prévoit, notamment, qu’en cas de désaccord ou défaut de réponse du locataire à la proposition qu’il lui a faite d’un nouveau loyer, quatre mois avant le terme du contrat, " l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation ". Il dispose également qu’ "à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat" et qu’ "à défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé".

L’article 20 de la même loi, qui porte sur la création de la commission départementale de conciliation, prévoit que celle-ci "rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties."

Le bailleur a donc pour obligation, si le locataire n’agrée pas sa proposition de bail renouvelé moyennant un loyer réévalué, de saisir d’abord la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, le juge, et ce avant le terme du contrat.

Il était déjà acquis que l’action en fixation de loyer ne pouvait être, à peine d’irrecevabilité, introduite devant le juge que si, préalablement, la commission de conciliation avait été saisie (3^e Civ., 19 février 2003, Bull., III, n° 41), mais la simple saisine préalable de la commission suffisait-elle ?

En l’espèce, le preneur soutenait que l’action en fixation de loyer n’était pas recevable aussi longtemps que la commission n’avait pas donné son avis.

Dans l’arrêt commenté, la troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel attaqué qui retenait la recevabilité de la demande en fixation du loyer du bailleur en énonçant "que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé" et en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché "si, à la date de saisine du juge, ce délai était expiré".

Elle adopte ainsi une position qui répond à deux exigences :

• prendre en compte le fait que le bailleur, s’il ne souhaite pas le renouvellement du bail aux conditions antérieures, doit impérativement saisir le juge avant le terme du contrat, et ce alors qu’il arrive que la commission de conciliation ne parvienne pas à respecter le délai de deux mois qui lui est imparti par la loi : il importait de ne pas obliger systématiquement le bailleur à attendre cet avis avant de saisir le juge, sous peine, dans certains cas, de le priver de ses droits.
• favoriser la procédure de conciliation voulue par le législateur et dont le caractère obligatoire ressort tant de la jurisprudence de la Troisième chambre civile (3^e Civ., 31 octobre 2000, Bull., III, n° 164 ; 3^e Civ., 19 février 2003, Bull., III, n° 40), que de celle de l’Assemblée plénière (Assemblée plénière,16 avril 2004, Bull., ass. plén., n° 7), en évitant de transformer la saisine de la commission de conciliation en une simple formalité qui suffirait à rendre recevable la saisine du juge dès lors qu’elle lui serait antérieure, fût-ce de quelques heures.

La nécessité de donner une chance sérieuse à la voie de la conciliation, instituée, notamment, pour éviter un encombrement des tribunaux, commandait que lui fût réservé, avant toute phase contentieuse, le temps utile à sa mise en oeuvre, et ce temps était, tout naturellement, celui que le législateur avait entendu fixer à la commission pour rendre son avis et qui n’interdisait pas au bailleur diligent, dans l’hypothèse d’un échec, de saisir utilement le juge.

Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Cautionnement - Nullité - Cas.

3^e Chambre civile, 8 mars 2006 (Bull. n° 59)

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’il résulte de la loi du 21 juillet 1994, dispose que "La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location." Ces formalités, prescrites à peine de nullité du cautionnement, sont-elles de simples règles de forme ou des conditions de validité du cautionnement ? Si le vice était assimilé à un vice de forme d’acte de procédure, le souscripteur devrait, en application de l’article 114 du nouveau code de procédure civile, rapporter la preuve de ce que le défaut d’observation du formalisme lui a fait grief, alors que dans l’autre cas, il serait dispensé de cette démonstration.

C’est à cette question, qui divisait les juridictions du fond, que répond la troisième chambre civile par l’arrêt commenté. Elle a considéré que les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 étaient prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il fût nécessaire d’établir l’existence d’un grief et a cassé l’arrêt d’appel qui avait retenu que l’inobservation des formalités prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’était sanctionnée par la nullité de l’engagement de caution qu’à charge pour celle-ci de rapporter la preuve d’un grief et avait relevé que, dans l’espèce dont elle était saisie, le souscripteur de l’engagement irrégulier ne démontrait ni même n’invoquait l’existence d’un tel grief.

La troisième chambre civile, écartant la possibilité d’adopter une position analogue à celle qu’elle avait jusqu’alors prise concernant les mentions obligatoires imposées à peine de nullité par la loi du 6 juillet 1989, que ce soit à propos du congé prévu à l’article 15 de cette loi ou de la proposition de renouvellement du bail avec loyer réévalué visée en son article 17 c, a pris en compte le fait que les dispositions de l’article 22-1 avaient été introduites par la loi du 21 juillet 1994 dans le but manifeste d’améliorer la protection des cautions, et que la preuve de l’existence d’un grief étant, en la matière, extrêmement difficile à rapporter, l’exiger conduisait à vider le texte de toute substance et à méconnaître la volonté du législateur. S’ajoutait à cette considération la constatation que le contrat de cautionnement est moins facilement assimilable à un acte de procédure que ne peut l’être un congé ou une proposition de loyer revalorisé.

Enfin, un certain rapprochement avec la réponse apportée par les juridictions du fond à la question du non-respect du formalisme prescrit pour un acte de cautionnement lié à un contrat de crédit à la consommation - non-respect qu’elles sanctionnent, pour la plupart, par la nullité de l’engagement sans exigence de la preuve de l’existence d’un grief - n’était pas dépourvu de pertinence, s’agissant dans les deux cas d’application de dispositions spéciales, destinées à compléter les règles de droit commun relatives au cautionnement, insérées dans des lois d’ordre public de protection.

Bail d’habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Cautionnement - Formalisme - Mentions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 - Domaine d’application - Cautionnement à durée déterminée ou indéterminée.

3^e chambre civile, 27 septembre 2006 (Bull. n° 187)

Le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

Dans son arrêt du 8 mars 2006 (Bull., III, n° 59, précédemment commenté), la troisième chambre civile a eu l’occasion de dire que les formalités ainsi édictées étaient prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il fût nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

Demeurait la question, controversée, de savoir si ces formalités ne concernaient que les cautionnements à durée indéterminée, ou si elles s’appliquaient également aux cautionnements à durée déterminée.

La lecture de l’alinéa sus-reproduit enseigne que la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature, notamment, de la reproduction manuscrite de "l’alinéa précédent" relatif aux modalités de résiliation de l’engagement à durée indéterminée. Soulignant qu’une telle mention était dépourvue de tout sens pour les cautionnements à durée déterminée, une partie de la doctrine et des juridictions du fond y voyaient l’indice de ce que seuls les cautionnements à durée indéterminée étaient concernés par le texte dans sa totalité.

La troisième chambre civile, prenant en compte l’absence de toute connotation limitative attachée aux termes "la personne qui se porte caution", et considérant qu’il n’y avait pas lieu de distinguer là où la loi ne distinguait pas expressément, a cassé, par l’arrêt commenté, un arrêt d’appel qui, faisant une application restrictive du texte, avait retenu que le formalisme instauré n’était pas exigé dans l’hypothèse d’un cautionnement consenti pour une durée précisée.

Elle a ainsi consacré une égale protection formelle à toutes les cautions, en leur reconnaissant un même droit d’accès systématique, lors de la souscription de leur engagement, aux éléments d’information spécifiés par la loi.

Bail commercial - Résiliation - Clause résolutoire - Créancier nanti - Notification de la demande - Notification aux créanciers inscrits à cette date ou à la date de la demande - Nécessité.

3^e Chambre civile, 22 mars 2006 (Bull. n° 75)

Aux termes du premier alinéa de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. Et l’alinéa second de ce texte précise que la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.

Ces dispositions ont pour but de protéger les créanciers inscrits en leur permettant d’intervenir pendant un délai d’un mois à compter de la notification qui leur est faite pour prendre toute mesure utile à la sauvegarde de leur gage.

Ils peuvent ainsi intervenir à l’instance en résiliation pour assurer la défense de leur privilège ou se substituer au locataire défaillant dans l’exécution de ses obligations, et lorsque le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail omet de notifier sa demande à un créancier inscrit, la résiliation intervenue est inopposable à celui-ci. De même, celui qui s’abstient de procéder à la notification commet une faute à l’égard du créancier et engage sa responsabilité à l’égard de ce dernier. C’est dire si la notification aux créanciers inscrits a des conséquences importantes.

Mais encore faut-il déterminer, relativement à l’antériorité des inscriptions, quel est l’acte à notifier.

Deux situations ne semblent pas soulever de difficultés particulières. En cas de résiliation judiciaire, l’acte à notifier au créancier inscrit en application de l’alinéa 1^er de l’article L 143-2 sera la demande judiciaire en résiliation. En cas de résiliation amiable, la notification de l’acte de résiliation ou toute autre information équivalente sur la résiliation envisagée satisfera aux exigences de l’alinéa 2 du texte précité.

Mais la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire a suscité des controverses. Après quelques hésitations, une jurisprudence établie depuis plusieurs décennies a décidé d’assimiler en cette matière la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la résiliation amiable, (cf. notamment, Civ, 23 janvier 1933, D.P. 1933, I, p 39 ; 3^e Civ., 24 février 1954, Bull., III, n° 75 ; 3^e Civ., 4 mars 1998, Bull., III, n° 54). Toutefois, alors que la résiliation amiable se réalise en un seul trait de temps par la conclusion d’un accord, il en va autrement en matière de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. En effet, en raison du régime particulier de mise en oeuvre de la clause résolutoire dans les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux instauré par l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne produit pratiquement plus ses effets de plein droit comme c’est encore le cas en droit commun. Plusieurs étapes seront nécessaires pour parvenir au constat de la résiliation (mise en demeure adressée au locataire, écoulement du délai imparti au locataire pour satisfaire aux causes du commandement, assignation du locataire pour faire constater la résiliation, décision constatant la résiliation, possibilité pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais au locataire aussi longtemps qu’une décision constatant la résiliation n’est pas passée en force de chose jugée).

Sensible aux particularités de la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, la Cour de cassation avait déjà précisé que la notification de payer les loyers arriérés ne constitue pas la notification prescrite par l’article 14 de la loi du 17 mars 1909 (devenu l’article L. 143-2 du code de commerce) dès lors qu’elle manifeste seulement l’intention du bailleur de se prévaloir d’une résiliation qui n’est pas encore intervenue (Com., 6 novembre 1961, Bull., IV, n° 93 et 3^e Civ., 21 juillet 1975, Bull., III, n° 75).

Et dans une espèce où il était soutenu qu’au moment de la mise en demeure, il n’existait pas de créancier inscrit, de sorte que le bénéfice de la clause résolutoire était acquis du seul fait de l’expiration du délai, la troisième chambre civile avait retenu que, dès lors que la résiliation d’un bail commercial en conséquence d’une clause résolutoire n’était pas devenue effective avant une inscription de nantissement, le délai d’un mois prévu par le bail pour mettre fin au manquement invoqué n’avait pu courir contre le créancier inscrit à compter de la sommation faite au débiteur (3^e Civ.,13 mai 1980, Bull., III, n° 95). Certains commentateurs en avaient déduit que la date de référence à laquelle les créanciers devaient avoir été inscrits pour bénéficier des dispositions de l’article L. 143.2 du code de commerce se situait à la date à laquelle la résiliation du bail était devenue définitive, c’est-à-dire à la date d’expiration du délai imparti au preneur par la mise en demeure pour régler la dette.

L’arrêt rapporté, revenant sur une jurisprudence initiée en 1933, marque un nouveau pas en avant en assimilant désormais la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la résiliation judiciaire. La solution ainsi dégagée, qui tire les conséquences du régime particulier de la mise en oeuvre de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux, qui n’a plus rien d’amiable, permet de sauvegarder les intérêts des créanciers inscrits entre la date d’expiration du délai visé au commandement et la date de l’assignation ou de la demande reconventionnelle du bailleur.

Bail commercial - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Action en fixation - Prescription - Point de départ - Date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement - Condition.

3^è chambre civile, 29 novembre 2006 (Bull n° 238)

Par un arrêt du 30 juin 2004 (Bull., III, n° 136, rapport annuel 2004 p. 282), la troisième chambre civile de la Cour de cassation, revenant sur une jurisprudence antérieure fixant différemment le point de départ de la prescription biennale à laquelle est soumise l’action en fixation du prix du bail renouvelé selon que le renouvellement résultait du congé du bailleur ou de la demande du preneur, a harmonisé les deux situations en approuvant une cour d’appel ayant fixé le point de départ de la prescription à la date de prise d’effet du nouveau bail à la suite d’un congé avec demande de renouvellement signifiée par le locataire au bailleur et de l’acceptation par ce dernier du principe de renouvellement pour un terme d’usage postérieur.

Mais cette jurisprudence peut-elle trouver application lorsque les parties s’accordent, en période de tacite reconduction, sur le principe du renouvellement en fixant rétroactivement la date de prise d’effet du nouveau bail ?

L’arrêt du 29 novembre 2006 répond à cette interrogation en retenant, dans ce cas de figure, que le point de départ de la prescription de l’action en fixation du prix du bail commercial renouvelé à la demande du preneur se situe à la date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date.

Cette solution, qui constitue une dérogation au principe général posé par l’arrêt du 30 juin 1994, s’explique car la prescription, qui sanctionne le plaideur négligent dans l’exercice de ses droits, ne peut utilement courir tant qu’un accord sur le principe du renouvellement n’est pas intervenu entre les parties.

Il conviendra donc désormais de distinguer, pour fixer le point de départ de la prescription biennale, selon que le nouveau bail prend effet, avant ou après l’accord des parties sur le principe du renouvellement.

Bail rural - Bail à ferme - Sortie de ferme - Article L. 411-74 du code rural - Indemnités au bailleur ou au preneur sortant - Action en répétition - Nature - Action distincte de l’action civile née de l’infraction.

3^e Chambre civile, 4 mai 2006 (Bull. n° 111, 05-13.150 et 05-15.136)

On sait que le bail rural n’a pas, en l’état actuel de notre législation, de valeur patrimoniale et que toute cession de bail est interdite (sauf exceptions très limitées prévues par la loi). Il s’agit de règles d’ordre public, comme le précise l’article L. 411 -69 du code rural.

Le législateur a prévu, pour assurer le respect de cette règle, deux infractions, toutes deux définies à l’article L. 411-74 du code rural :

• la première vise tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeur non justifiée,
• la seconde précise que tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers, lorsque la somme versée a excédé la valeur vénale de plus de 10%.

Dans les deux cas, les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition.

Une certaine hésitation avait pu apparaître à la suite d’un arrêt rendu le 22 octobre 2003 (Bull., III, n° 180) par la troisième chambre civile. Il semblait ressortir de cet arrêt, rejetant un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 mars 2002, qu’il était nécessaire dans le cas particulier de la vente de biens mobiliers, que les juges du fond établissent l’existence d’une contrainte et d’une intention délictuelle.

Par les deux arrêts commentés, la troisième chambre civile rappelle le principe selon lequel l’action en répétition des sommes indûment perçues par le preneur sortant est distincte de l’action civile née de l’infraction et qu’une cour d’appel n’a donc pas à rechercher si le délai de trois ans de l’action publique est, ou non, expiré.

En outre, elle rappelle le principe selon lequel la simple constatation de l’absence de contrepartie de sommes versées au bailleur, au preneur sortant (ou, bien évidemment, à un intermédiaire), à l’occasion d’un changement d’exploitant, ou du versement d’une somme supérieure à la valeur vénale augmentée de 10 % à l’occasion de la reprise de biens mobiliers, par le preneur entrant, suffit pour que soit ordonnée la répétition des sommes : les juges du fond n’ont donc pas à rechercher l’existence d’une contrainte et d’une intention délictuelle.