La propriété immobilière et l’urbanisme

A. SÛRETÉS

Hypothèque - Droit de préférence - Immeuble vendu à l’amiable

3ème Chambre civile, 27 janvier 1999 (Bull. n° 26)

L’hypothèque produit deux effets essentiels : le droit de préférence, qui est le droit conféré au créancier hypothécaire d’être payé par priorité sur le prix résultant de la vente forcée de l’immeuble et le droit de suite, qui est le droit pour le créancier de saisir le bien qu’elle concerne (Req, 16 avril 1889, DP 1890 I p. 181), lequel se matérialise par la saisie et la vente forcée de l’immeuble. Préalablement à l’adjudication, le créancier doit adresser une sommation au tiers acquéreur, qui peut payer le prix, délaisser l’immeuble ou purger. La procédure de purge, emportant l’obligation de notifier à chacun des créanciers l’offre d’acquitter les dettes jusqu’à concurrence du prix, est assez formaliste si bien que les notaires ont crée une procédure particulière dite de la purge amiable. Il s’agit globalement d’utiliser le prix de vente pour désintéresser les créanciers inscrits en recourant à une clause contractuelle de séquestre et de nantissement du prix. Se fondant sur cette pratique, le moyen de cassation soutenait, d’une manière générale, qu’en cas de vente amiable le droit de préférence se reportait sur le prix, sans qu’il soit nécessaire de procéder aux formalités du droit de suite. Sans remettre expressément en cause la pratique notariale, non appliquée dans l’espèce, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le moyen en s’en tenant aux dispositions légales, qui distinguent nettement entre le droit de préférence et le droit de suite.

 

B. VENTE

1. Pacte de préférence - Nature - Droit personnel

3ème Chambre civile, 24 mars 1999 (Bull. n° 80)

La troisième Chambre civile confirme sa jurisprudence selon laquelle le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle (Civ. 3, 4 janvier 1995) dans une espèce originale. En effet, le bien objet du pacte de préférence avait été vendu une première fois, sans réaction du bénéficiaire, puis cédé à nouveau à un tiers à la suite du redressement judiciaire du premier acquéreur. Le bénéficiaire du pacte avait assigné le dernier acquéreur en revendication des parcelles faisant l’objet du pacte. Comme le relève l’arrêt, par motifs substitués, "la cour d’appel, ayant retenu que le pacte de préférence avait été institué au profit de Mme X, cette dernière ne disposait d’aucun droit à l’encontre du sous-acquéreur pour l’inexécution de ce pacte auquel il n’était pas partie". Cette solution est bien évidemment commandée par la nature de créance personnelle du pacte de préférence. Celui-ci ne suit donc pas la chose qui en est l’objet.

 

2. Vente - Condition suspensive de non-exercice d’un droit de préférence - Défaillance - Effets

3ème Chambre civile, 16 juin 1999 (Bull. n° 142)

Il est admis que le constituant d’un pacte de préférence est tenu d’une obligation de faire. Dans l’hypothèse où la vente conclue avec un tiers a été faite en fraude de son droit, le bénéficiaire peut agir en nullité de cette vente mais ne peut demander à être substitué dans le bénéfice de celle-ci (Civ. 3, 30 avril 1997). La sanction de la fraude réside donc dans l’attribution de dommages et intérêts. Sans remettre en cause cette solution, le présent arrêt admet que, si le constituant a notifié au bénéficiaire le projet de la vente envisagée, si celui-ci a accepté ce projet aux prix et conditions prévus et si la vente au tiers ne peut pas être réalisée, la notification suivie de l’acceptation rend la vente parfaite. En effet, si le bénéficiaire accepte, il y a échange des consentements sur la chose et sur le prix

 

3. Vente en l’état futur d’achèvement - Contenance - Action en modification du prix - Point de départ du délai

3ème Chambre civile, 24 novembre 1999 (Bull. n° 225)

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation fait application des règles du droit commun relatives à la contenance à la vente en l’état futur d’achèvement. Toutefois, et dans le souci d’adapter ces textes de 1804 à une opération qu’ils ne pouvaient prévoir, elle décide que le point de départ du délai préfix d’un an, prévu par l’article 1622 du Code civil, est non la date du contrat comme le prévoit le texte, mais celle de la livraison de l’immeuble vendu. Ce n’est en effet qu’à compter de cette livraison que l’acquéreur sera en mesure de vérifier la conformité de la contenance livrée.

 

C. SERVITUDES

Le non-respect des conditions d’exercice d’une servitude ne peut entraîner l’extinction de celle-ci

3ème Chambre civile, 10 mars 1999 (Bull. n° 64)

Au confluent du droit des biens et de celui des obligations, la troisième Chambre civile s’est prononcée à deux reprises, à distance rapprochée, à l’occasion de situations qui ne sont sans doute pas exceptionnelles en pratique, mais dont on peut s’étonner qu’elles n’aient pas auparavant retenu spécialement l’attention de la doctrine et qu’elles n’aient donné lieu en jurisprudence qu’à de rares décisions où l’on ne trouve, semble-t-il, qu’un seul arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3, 8 mai 1974, Bull. n° 188)

Dans la première affaire, une société civile, propriétaire d’un domaine, en avait vendu une partie à un promoteur, lequel y avait édifié un ensemble résidentiel, sous le régime de la copropriété.

Les parties étaient convenues, à l’occasion de la vente, qu’en contrepartie du droit d’utiliser gratuitement divers équipements collectifs et parties communes de l’ensemble à réaliser, conféré à titre perpétuel aux propriétaires actuels et futurs de la propriété restant appartenir à la société venderesse, cette propriété serait grevée d’une servitude non aedificandi au profit du fonds vendu.

Une société, marchand de biens, venant aux droits de la venderesse et ayant entrepris de construire un immeuble sur le fonds grevé, le syndicat des copropriétaires l’assigna en démolition des ouvrages édifiés au mépris de la servitude non aedificandi

La cour d’appel accueillit la demande, écartant l’exception d’inexécution expressément invoquée par le constructeur, tirée de l’absence de réalisation des équipements promis, c’est-à-dire du non-respect des obligations personnelles en considération desquelles la servitude avait été instituée.

Elle est approuvée en cela par la troisième Chambre civile, en raison de ce que, "s’il existait une contrepartie à la servitude, l’absence de cette contrepartie ne pouvait être invoquée pour décider unilatéralement de s’affranchir de la servitude conventionnelle". (Civ. 3, 21 janvier 1998, Bull. n° 18).

Dans la seconde affaire ici signalée, la troisième Chambre censure une cour d’appel qui avait prononcé la "résolution" d’une servitude conventionnelle de passage, en retenant la gravité des manquements du syndicat des copropriétaires dont relevait les fonds dominants constitués par la construction sans autorisation d’un portail sur le fond servant, l’empiétement sur ce fonds résultant de l’absence d’alignement de poteaux installés par la copropriété sur le passage et l’abstention de tout règlement de la quote-part de travaux mise à la charge de celle-ci.

La cassation intervient, au visa de l’article 702 du Code civil, mais également de l’article 1184 du même Code, au motif que "le non respect de ses conditions d’exercice ne peut entraîner l’extinction d’une servitude" (Civ. 3, 10 mars 1999, Bull. n° 64).

 

D. AGENT IMMOBILIER

Agent immobilier - Garantie financière - Caractère autonome

Assemblée plénière, 4 juin 1999 (Bull. n° 4)

L’Assemblée plénière a estimé qu’en raison de son autonomie, la garantie financière exigée de l’agent immobilier n’était pas éteinte lorsqu’en cas de remboursement ou de liquidation judiciaire de cet agent, le client ne déclarait pas au passif sa créance de restitution de la somme versée et qu’en conséquence, ce client pouvait assigner directement le garant.

La garantie financière des agents immobiliers est organisée et réglementée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972. Pour exercer son activité, le professionnel doit justifier d’une garantie financière résultant d’un cautionnement déposé à la Caisse des Dépôts et Consignations ou d’une caution écrite fournie par une entreprise d’assurance ou un établissement de crédit (article 3 de la loi et article 17 du décret).

Cette garantie s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération d’achat, de vente ou de location. Le garant ne peut opposer le bénéfice de discussion au créancier et celui-ci à la possibilité d’assigner directement le garant.

L’un des buts de la loi est de protéger efficacement la clientèle souvent peu au fait des affaires et, de façon plus générale, de garantir le crédit.

Mais les textes n’apportent pas de réponse claire sur la nature exacte de cette garantie : s’agit-il d’un cautionnement obéissant aux règles du droit commun ou d’un cautionnement spécifique, autonome ou encore, d’une assurance ?

Pour la deuxième Chambre civile, l’action dont bénéficie le client d’un agent immobilier n’est pas contractuelle mais de nature réglementaire (Civ. 2, 27 février 1985, Bull. n° 48 (2 arrêts) ; 22 février 1995, Bull. n° 60).

La première Chambre, dans le dernier état de sa jurisprudence, a considéré que le garant avait la possibilité d’opposer au créancier son défaut de déclaration au passif de la procédure collective. C’est l’application des règles du Code civil au profit de la caution (Civ. 1, 10 janvier 1995, Bull. n° 17 ; 27 juin 1995, Bull. n° 278).

La Chambre commerciale a admis, en dernier lieu, que la garantie ne cessait pas en cas d’omission de la déclaration de créance par le client (Com., 5 octobre 1993, Bull. n° 311).

L’Assemblée plénière, qui va unifier la jurisprudence, s’est prononcée en faveur du caractère autonome de la garantie financière. L’usager profane sera ainsi protégé contre l’insolvabilité du professionnel de l’immobilier.