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Arrêt n° 1149 du 5 octobre 2011 (10-18.986) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

Rejet

Demandeur(s) : la Compagnie européenne de garanties et cautions, anciennement société Compagnie européenne de garanties immobilières

Défendeur(s) : la société Melbourne, société civile immobilière

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2010), que la société civile immobilière Melbourne (le maître de l’ouvrage) a conclu avec la société Sotranord Nord-Pas-de-Calais (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, et a réglé avant l’ouverture du chantier 5 % du prix convenu de la construction, au jour de la signature du contrat, et 5 % dudit prix à la délivrance du permis de construire ; que le constructeur a souscrit une garantie de remboursement auprès de la Compagnie européenne de garanties immobilières, devenue Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGI) ; que l’ouverture du chantier n’est pas intervenue, en raison de la liquidation judiciaire du constructeur ; que le garant ayant opposé au maître de l’ouvrage que la garantie était limitée au premier des deux acomptes, le maître de l’ouvrage l’a assigné en remboursement du second ;

 

 Sur le moyen unique :

 

 Attendu que la CEGI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

 

 1°/ que si le constructeur d’une maison individuelle doit fournir au maître de l’ouvrage une garantie de remboursement conforme aux dispositions légales et d’ordre public, l’engagement du garant ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu’à tort, la cour d’appel a énoncé que le garant ne pouvait limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public applicables à sa garantie (violation par fausse application de l’article R. 231-8 du code de la construction et de l’habitation et par refus d’application de l’article 2292 du code civil) ;

 


 2°/ que le garant ne saurait être tenu de couvrir un acompte dont la garantie n’a pas été prévue par le contrat de construction ; qu’à tort, le premier juge avait donc énoncé que la garantie de remboursement devait couvrir dans tous les cas les deux acomptes, quelles que soient les stipulations du contrat de construction (violation de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation) ;

 

 3°/ qu’en ayant énoncé que le contrat de construction ne prévoyait pas l’absence de garantie de remboursement, le cadre réservé à cet effet n’ayant pas été rempli, les juges du fond ont dénaturé les conditions particulières et l’article 3-3 a) et b) des conditions générales du contrat de construction, d’où il résultait que le constructeur justifiait, d’une garantie de remboursement, puisque la case 3-3 b) « sans garantie de remboursement » n’était pas cochée, mais que cette garantie de remboursement prévue à l’article 3-3 a) des conditions générales était limitée par les conditions particulières au « montant de l’acompte versé à la signature : 6.641,05 » (violation de l’article 1134 du code civil) ;

 

 Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d’une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public applicables à cette garantie, et qu’en application de l’article R. 231-8-I du code de la construction et de l’habitation cette garantie couvre les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la CEGI ne pouvait pas limiter sa garantie à un seul des deux paiements ;

 

 D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 PAR CES MOTIFS :

 

 REJETTE le pourvoi ;

 

Président : M. Lacabarats

Rapporteur : Mme Vérité, conseiller référendaire

Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire

Avocat(s) : SCP Blanc et Rousseau ; SCP Rocheteau et Uzan-Sarano