Demandeur(s) : la société Lou, société civile immobilière
Défendeur(s) : la société Total Caraïbes, société anonyme
Attendu selon l’arrêt attaqué (Fort-de-France, 26 juin 2009 ), que la société civile immobilière Lou (la SCI ), propriétaire d’un terrain, l’a donné à bail à construction à la société Total Caraïbes (la société Total ) à charge pour celle-ci d’y édifier une construction destinée à l’exploitation d’une station-service ; qu’un permis de construire a été délivré le 7 mars 2007 ; qu’un arrêté municipal a ordonné l’interruption des travaux, le 7 décembre 2007 ; que par arrêté municipal du 7 novembre 2008, le permis de construire a été retiré ; que la SCI a assigné la locataire aux fins de faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; que la preneuse a sollicité le prononcé de la résiliation du bail pour impossibilité de construire résultant de l’annulation du permis de construire constitutive d’un cas de force majeure ; qu’en cause d’appel, la bailleresse a demandé, à titre subsidiaire, la constatation de la résiliation du bail aux torts de la société locataire ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à faire constater la résiliation de plein droit du contrat, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d’appel a expressément relevé qu’aux termes de l’article 11 des conditions générales du bail à construction du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé que : “le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux” ; qu’il résultait de ces termes clairs et précis que la SCI était uniquement tenue, avant de considérer la résiliation du contrat comme acquise, de mettre en demeure la société Total de régler une échéance de loyer restée impayée ; qu’en considérant que l’acquisition de la clause résolutoire supposait non seulement une mise en demeure au débiteur de l’obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s’en prévaloir, la cour d’appel a dénaturé l’article 11 précité et violé l’article 1134 du code civil ;
2°/ qu’une lettre recommandée vaut mise en demeure de payer dès lors qu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur sur le contenu de son obligation ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a expressément constaté que la société Total n’avait pas acquitté le loyer d’août 2008 et que la lettre du 6 août 2008 par laquelle la SCI avait mis sa locataire “en demeure d’avoir à régler dès réception de la présente la somme de 5 000 euros représentant le loyer du mois d’août 2008", valait mise en demeure et était restée infructueuse ; qu’en décidant néanmoins que cette mise en demeure ne constituait pas une interpellation suffisante, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1139 du code civil ;
3°/ que la mise en demeure de la clause résolutoire doit être précédée d’une mise en demeure sans qu’il soit nécessaire que celle-ci vise la clause résolutoire ; qu’en estimant au contraire que la mise en demeure adressée au preneur ne permettait pas au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire faute de viser cette clause, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne contenait pas, violant l’article1139 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé qu’aux termes de l’article 11 du contrat de bail à construction, la résiliation de plein droit était acquise à défaut par le locataire d’exécuter les charges et conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure demeurés infructueux, la cour d’appel qui, sans dénaturation de cette clause, a retenu que son acquisition supposait non seulement une mise en demeure du débiteur de l’obligation mais encore la manifestation par le bailleur de son intention de s’en prévaloir et a constaté que la SCI s’était bornée à mettre en demeure la société d’avoir à régler le terme du loyer “dès réception de la présente” sans viser la clause résolutoire ni même le délai contractuel d’un mois, en a souverainement déduit que loin de constituer une interpellation suffisante, cette mise en demeure qui n’évoquait pas la sanction de la résiliation n’était pas de nature à faire produire effet à la clause résolutoire ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :
Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du contrat pour force majeure et de rejeter sa demande de constatation de la résiliation pour faute, alors, selon le moyen :
1°/ qu’aux termes de l’article 2 des conditions particulières du contrat du 7 juillet 2006, il était expressément stipulé : “le preneur s’oblige à commencer les travaux au plus tard trois mois après l’obtention de l’ensemble des permis de construire et de voirie, de manière que les constructions projetées et les éléments d’infrastructure et d’équipement soient totalement achevés dans les six mois après le début des travaux” ; qu’il résultait de ces stipulations qu’à la suite de la délivrance du permis de construire en date du 7 mars 2007, les travaux devaient commencer au plus tard le 7 juin 2007, et être achevés au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu’en statuant comme elle l’a fait, après avoir expressément constaté que les décisions administratives d’interruption des travaux puis de retrait du permis de construire empêchant “définitivement la société Total de respecter son obligation de construire” étaient intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 7 novembre 2008, “après le délai contractuel d’achèvement des travaux”, ce dont il résultait que la société locataire n’avait pas respecté son obligation de construire dans les délais, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
2°/ que la résolution d’un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations, quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait de la force majeure ; qu’en statuant comme elle l’a fait, quand il résultait des ses constatations que la société Total n’avait pas respecté son obligation de construire dans “le délai contractuel d’achèvement des travaux”, ce dont il se déduisait que la SCI pouvait prétendre à la résiliation du contrat, nonobstant la force majeure invoquée, la cour d’appel a violé l’article 1184 du code civil ;
3°/ que ne constitue pas un événement constitutif de force majeure la décision de retrait d’un permis de construire prise par l’autorité administrative en raison des agissements fautifs du preneur à bail à construction ; qu’en l’espèce, la SCI faisait expressément valoir, dans ses conclusions d’appel, que les décisions d’interruption des travaux et de retrait du permis de construire, intervenues respectivement les 7 décembre 2007 et 7 novembre 2008, résultaient du manquement de la société Total à son obligation de construire au plus tard le 7 décembre 2007 ; qu’en considérant néanmoins que cet élément était sans incidence sur l’existence d’un cas de force majeure, la cour d’appel a violé l’article 1148 du code civil ;
4°/ que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d’un cas de force majeure ; qu’en qualifiant d’imprévisible la décision de retrait du permis de construire prise par l’autorité administrative le 7 novembre 2008, après avoir expressément constaté que le contrat de bail à construction avait été conclu sous condition suspensive de la délivrance d’un permis de construire, ce dont il résultait que la société Total pouvait prévoir les aléas auxquels était soumise la délivrance du permis de construire lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1148 du code civil ;
5°/ que seul un événement présentant un caractère imprévisible, lors de la conclusion du contrat, et irrésistible dans son exécution, est constitutif d’un cas de force majeure ; qu’en qualifiant d’irrésistible la décision du permis de construire prise par l’autorité administrative le 7 novembre 2008, dès lors qu’en l’absence de tout recours exercé par la société Total à l’encontre de cet arrêté municipal l’impossibilité de construire n’était ni définitive ni absolue, la cour d’appel a violé l’article 1148 du code civil ;
6°/ que la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé ; que dans ses conclusions d’appel, la SCI faisait expressément valoir que la société Total aurait pu exercer divers recours permettant d’obtenir la suspension puis l’annulation de l’arrêté du 7 novembre 2008 ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l’exercice de recours administratifs contre la décision du maire du Lamentin n’aurait pas permis d’obtenir la suspension puis l’annulation de celle-ci, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1148 du code civil ;
Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le contrat avait été conclu sous condition suspensive de la délivrance d’un permis de construire, que le permis avait été délivré le 7 mars 2007 sans remise en cause des caractéristiques des ouvrages et équipements à mettre en place, qu’un premier arrêté municipal du 7 décembre 2007 avait ordonné l’interruption des travaux et que l’annulation ou retrait du permis de construire était intervenue le 7 novembre 2008 au motif de précautions sanitaires, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les décisions administratives résultaient d’agissements fautifs de la preneuse, a pu, tirant les conséquences légales de ses propres constatations, retenir un revirement de l’autorité administrative imprévisible lors de la formation du contrat et dans le cours de son exécution tel le fait du prince ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant pu retenir que l’interruption des travaux puis le retrait du permis de construire constituaient des événements insurmontables s’agissant de décisions administratives s’imposant immédiatement quels que soient les recours possibles et contraignant la société locataire à interrompre sur le champ puis à cesser les travaux, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’apprécier le mérite d’un éventuel recours devant les juridictions administratives, a pu en déduire que l’impossibilité d’exécuter le contrat caractérisait la force majeure et, sans violer l’article 1184 du code civil, décider que devait être prononcée pour ce motif la résiliation du contrat à compter de la date de l’arrêté d’annulation ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Lacabarats
Rapporteur : Mme Monge, conseiller référendaire
Avocat général : M. Gariazzo, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Thouin-Palat et Boucard ; SCP Piwnica et Molinié
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