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Par acte du 8 juin 1993, les consorts X... ont vendu aux époux Y... une maison à usage d’habitation située à Perpignan, pour le prix de 330 000 frs. Le 9 septembre suivant les premiers ont cédé à M. Z... une autre maison contiguë de la première.

Invoquant un vice caché car il ne pouvait pas jouir du bien qui lui avait été cédé, les deux maisons étant étroitement imbriquées, M. Z... a assigné le 20 décembre 2003 les consorts Olibo, demandant notamment restitution de partie du prix payé.

Par exploit du 1er mars 1994 ces derniers ont appelé en cause et en garantie les époux Y...

Par jugement du 29 juillet 1996, le tribunal de grande instance de Perpignan adoptait les conclusions de l’expert qui avait été commis par un premier jugement du 27 juin 1995. Le tribunal constatait que les actes de vente ne portaient aucune désignation des biens vendus, des servitudes existantes et que ces actes ne pouvaient en aucun cas correspondre à l’état des lieux existant lors de la première vente ; l’ensemble des deux immeubles, imbriqués tant en répartition de la distribution des pièces, du gros oeuvre et des divers réseaux les desservant ne pouvait être dissocié en l’état.

Le tribunal retenait que les vendeurs ne pouvaient ignorer que l’imbrication des deux immeubles et des réseaux d’évacuation, l’imprécision des titres ne pouvaient qu’induire en erreur les acquéreurs sur l’étendue du bien vendu et que les diverses circonstances de la vente constituaient des manoeuvres dolosives justifiant le prononcé de la nullité de la convention intervenue entre les consorts X... et les époux Y..., qui avaient demandé cette nullité, dès lors qu’il apparaît que, sans les manoeuvres, la vente ne serait pas intervenue.

Le tribunal condamnait les consorts X... à rembourser le prix de vente et à réparer l’intégralité du préjudice subi par les époux Y... ; une expertise était ordonnée sur ce point.

Par ailleurs M. Z... ne demandant pas, quant à lui, la nullité de la vente, le tribunal ordonnait un complément d’expertise afin d’établir ses droits.

Cette décision était confirmée, sur les dispositions concernant les époux Y..., par arrêt du 10 octobre 1998 de la cour d’appel de Montpellier.

Par un nouveau jugement du 22 novembre 1999 le tribunal condamnait les consorts X... à payer aux époux Y... diverses sommes en réparation du préjudice subi : frais d’acte, frais de déménagement, frais financiers afférents aux prêts bancaires, taxes foncières, facture de traitement du bois de l’immeuble, fournitures pour travaux et indemnisation du temps consacré à ces travaux, intérêts perdus du fait de l’utilisation des sommes déposées sur un plan d’épargne logement, et allouait des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral. Le tribunal rejetait par ailleurs la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation pour laquelle aucune justification n’avait été produite.

Par arrêt du 4 septembre 2001, ce jugement était confirmé, sauf en ce qui concernait les sommes alloués au titre des intérêts sur le PEL et des taxes foncières ; la cour d’appel condamnait par ailleurs les époux Y... à payer aux consorts X... une indemnité d’occupation de 3 000 frs par mois depuis leur prise de possession des lieux, soit au total 195 000 frs.

Après compensation les époux Y... restent créditeurs d’un peu plus de 48 400 frs (8 700 euros).

 

Le moyen unique, en trois branches, fait grief à l’arrêt d’avoir condamné les époux Y... au paiement de cette indemnité d’occupation, alors qu’en cas de nullité de la vente dès l’origine, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’utilisation du bien vendu, violation des article 1234 et 1304 du Code civil, alors qu’en tout état de cause, en cas d’annulation d’une vente immobilière, l’acquéreur ne doit aucune indemnité d’occupation au vendeur lorsque l’annulation de la vente a été prononcée en raison de la faute du vendeur, violation des mêmes articles, et alors que le possesseur fait sien les fruits de la chose qu’il possède de bonne foi et ne doit restitution qu’à compter de la demande qu’en fait le propriétaire, violation des articles 549 et 550 du Code civil.

 

Le droit pour le vendeur à une indemnité d’occupation en cas d’annulation d’une vente - et plus généralement à une indemnité de jouissance en cas de contrat translatif de propriété - fait l’objet de débats en doctrine ⁽¹⁾ et de décisions divergentes de votre Cour.

Au visa des articles 1234 et 1304 du Code civil, la première chambre affirme que le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’occupation des lieux ( 2 juin 1987 bull., n° 183 ⁽²⁾, 28 janvier 1997 - n° 95-11.473)

Tandis qu’au visa de l’article 1371 du Code civil et des principes qui régissent l’enrichissement sans cause, la 3ème chambre (12 mars 2003 - bull., n° 063 ) a cassé une décision qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée, après annulation de la vente, par le vendeur :

- qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les époux X... [acquéreurs] avaient occupé les lieux de 1989 à 1996, la cour d’appel a violé le texte susvisé ⁽³⁾.

La chambre commerciale paraît plus hésitante : elle a d’abord admis que l’acquéreur soit condamné au paiement d’une indemnité en contrepartie de l’utilisation du matériel dont la vente avait été annulée, sur le fondement de l’enrichissement sans cause (Com. 16 décembre 1975 - bull., n° 308 ⁽⁴⁾). Puis elle a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que les parties n’étaient pas fondées à se prévaloir l’une contre l’autre de l’enrichissement qu’avait pu leur procurer l’exécution effective de la convention nulle et d’avoir en conséquence rejeté la demande en paiement d’un "loyer" pour l’usage fait par l’acquéreur d’un engin (Com. 11 mai 1976, bull., n° 162) ; elle a maintenu ensuite cette position en affirmant qu’une société n’était pas fondée à obtenir une indemnité correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’utilisation du matériel (Com. 1er juillet 1997 - n° 95-10.353)⁽⁵⁾.

Resituons le problème dans un cadre plus général ⁽⁶⁾.

La Cour rappelle constamment le principe selon lequel ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé (quod nullum est nullum effectum producit), et en déduit que la nullité emporte effacement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur (Civ.1 - 16 juillet 1998 - n° 251, Civ.3 - 02 Octobre 2002 - pourvoi n° 01-02.924).

La nullité du contrat entraîne donc, lorsqu’il a été exécuté, au moins partiellement, restitution des prestations de chacun, du bien et du prix pour un contrat de vente annulé.

On a parlé d’un contrat synallagmatique renversé (Carbonnier), d’une contre-convention (Cassin), d’un contrat à l’envers (Malaurie)

 

Quel est le fondement de ces restitutions ?

Les auteurs invoquent souvent la répétition de l’indu et l’enrichissement sans cause, et font appel aux règles de ces quasi-contrats, en justifiant les adaptations nécessaires, dues, notamment au fait le paiement n’a pas été fait par erreur ⁽⁷⁾.

La Cour s’est parfois prononcée sur ce fondement.

La première chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir, à la suite de l’annulation d’une concession d’exploitation d’une sablière, condamné les exploitants à une indemnité pour réparer l’appauvrissement subi par les propriétaires du fait de l’’exploitation indue de leur terrain (Civ.1 - 28 octobre 1964 - bull., n° 477).

La chambre commerciale (Com. 16 décembre 1975, précité) a également pris en considération l’enrichissement sans cause.

La troisième chambre (Civ.3 - 12 mars 2003, précité) s’est prononcée au visa de l’article 1371 du Code civil et des principes qui régissent l’enrichissement sans cause. Elle avait également jugé que par suite de la résolution des ventes des immeubles pour vices cachés, les paiements effectués en exécution de ces obligations étaient indus (Civ.3 - 12 octobre 1994 - n° 92-16.810).

Ainsi, l’acquéreur qui, sans titre, le contrat étant rétroactivement anéanti, a profité du bien d’autrui a bénéficié d’un enrichissement dont il doit indemnisation au vendeur, censé en avoir toujours été propriétaire et qui s’est appauvri en perdant la jouissance de son bien.

Pourtant on peut se demander si les conditions de ce quasi-contrat sont bien réunies.

On a soutenu qu’il y avait bien une cause à l’origine de cette jouissance, même si celle-ci a été ensuite anéantie ⁽⁸⁾.

En second lieu la jouissance gratuite d’un bien constitue certes un avantage pour celui qui en profite, mais l’on peut être plus dubitatif si l’on resitue l’opération dans son ensemble. L’acquéreur qui doit restituer le bien à la suite de l’annulation ne pourra pas toujours obtenir, avec le prix de vente qui lui sera restitué un bien équivalent à celui qu’il avait acheté quelques années auparavant ; après les restitutions il ne sera pas réellement enrichi. Le vendeur quant à lui, s’il peut faire état d’un manque à gagner, n’ayant pas perçu les fruits du bien, reçoit un retour, en cas de vente immobilière, un bien dont la valeur a le plus souvent augmenté depuis la vente ; il a en outre bénéficié, pendant cette période, du prix reçu.

On peut ajouter que dans un tel cas la perte de la chose par cas fortuit devrait être à la charge du propriétaire, censé avoir toujours été propriétaire du bien, ce qui va à l’encontre de la règle maintenant appliquée dans un tel cas ⁽⁹⁾.

Enfin, bien que doctrine et jurisprudence soient plus incertaines à cet égard, il est généralement retenu que l’action n’est pas ouverte à celui qui a commis une faute à l’origine de son appauvrissement ⁽¹⁰⁾, alors que les restitutions sont ordonnées du seul fait de l’annulation, même si le bénéficiaire de la restitution a commis une faute.

En réalité appréhender l’opération sous l’angle de l’enrichissement sans cause c’est avoir une vision unilatérale d’une situation qui a donné lieu à des prestations réciproques, dans laquelle le "bénéfice" de l’un avait une contrepartie.

Le rattachement aux quasi-contrats n’est pas satisfaisant.

Il apparaît préférable de retenir que les restitutions sont les conséquences nécessaires de la nullité ⁽¹¹⁾, et que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais seulement des règles de la nullité ⁽¹²⁾.

Certes il n’y a pas lieu à restitutions lorsque le contrat n’a pas reçu un début d’exécution : si le spectacle est annulé avant la date à laquelle il devait avoir lieu, et alors qu’aucun acompte n’avait été versé, il n’y aura aucune restitution ; le spectacle n’aura pas lieu, c’est tout.

Mais, le plus souvent, il y aura eu exécution, au moins partielle du contrat, et la demande de restitution sera présentée avec la demande en nullité. On conçoit mal en effet que les restitutions ne soient demandées que dans un second temps, après le prononcé de la nullité, ou que l’annulation ne soit demandée que pour l’avenir, sans effet sur le passé.

Le caractère rétroactif de la nullité conduit à mettre fin aux effets à venir du contrat, mais aussi, dans le même temps, à replacer les parties dans la situation qui était la leur avant le contrat.

Nullité et restitutions sont ainsi intrinsèquement liées : c’est la nullité qui est le fondement de la restitution ; la restitution est une conséquence naturelle de l’annulation, les restitutions sont les conséquences en quelque sorte obligées de l’annulation.

Une annulation sans restitution n’aurait aucun effet réel, et les restitutions doivent être réciproques, le vendeur ne peut obtenir restitution du bien sans avoir à en restituer le prix perçu.

La chambre commerciale a ainsi jugé (Com. 16 novembre 1965 - bull., n° 581) :

- que la résiliation du marché prononcée par l’arrêt pour vice rédhibitoire impliquait nécessairement la restitution du véhicule contre remboursement du prix et que cette restitution n’ayant pas été demandée, la cour d’appel n’était pas tenue de l’ordonner expressément ⁽¹³⁾.

 

Restitutions et responsabilité

Ces restitutions, qui devraient être en elles-mêmes neutres, sont parfois affectées par la faute : le vendeur doit normalement les intérêts sur le prix à compter de la demande en justice, mais s’il est de mauvaise foi, à compter du moment où il l’a perçu ⁽¹⁴⁾ ; l’acquéreur doit indemniser le vendeur des dégradations subies par le bien qui était en sa possession.

Est-ce alors dans le compte des restitutions que l’on doit prendre en considération la faute de l’un ou de l’autre, parfois des deux ? Ou indemniser la victime du préjudice qu’elle a subi en application des règles de la responsabilité.

Il nous semble que l’on doit distinguer les deux actions : les restitutions pour objet de rétablir les parties dans leur état antérieur à l’exécution de ce contrat (Civ.1 - 8 décembre 1987 - bull., n° 326). Au contraire la mise en jeu de la responsabilité a pour objectif de réparer le préjudice subi par la victime, pour qu’au jour de la décision judiciaire elle soit placée dans la situation qui aurait été la sienne si elle n’avait pas subi ce dommage ⁽¹⁵⁾. Les restitutions sont tournées vers le passé, la réparation du préjudice en raison de la responsabilité prend acte du passé mais se situe dans le présent et vers l’avenir.

Restituer c’est replacer les parties dans la situation avant le contrat, mais ce n’est pas compenser le préjudice subi par celui qui est victime de l’annulation ou du vice du contrat, ce qui relève des règles de la responsabilité.

Toutefois, plus particulièrement pour l’indemnité d’occupation, on peut hésiter sur son fondement : conséquence des restitutions du seul fait de la nullité, ou réparation du préjudice subi par la victime ⁽¹⁶⁾. La troisième chambre a ainsi longtemps jugé que le vendeur ne pouvait bénéficier d’une indemnité d’occupation lorsqu’il avait commis une faute ⁽¹⁷⁾, avant de retenir que cette indemnité était due en tout état de cause sur le fondement de l’enrichissement sans cause ⁽¹⁸⁾.

 

Restitutions et rétroactivité

Si l’enrichissement sans cause ne paraît pas un fondement adéquat pour justifier une indemnité d’occupation, peut-on, à l’inverse, suivre la première chambre qui refuse une telle indemnité en raison de la rétroactivité de l’annulation ?

Cette chambre juge en effet :

qu’en raison de la nullité dont la vente est entachée dès l’origine, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’utilisation de la machine ⁽¹⁹⁾.

Cette position, approuvée par des auteurs ⁽²⁰⁾, est critiquée par d’autres qui font valoir que la jouissance d’un bien représente une valeur patrimoniale qui a été transférée du fait de l’exécution du contrat, si l’on veut remettre les choses en l’état où elles se trouvaient avant, il faut ordonner la restitution de cette valeur ⁽²¹⁾.

Je pense en effet que si le contrat, acte juridique, peut être annulé rétroactivement, cette rétroactivité ne peut avoir de conséquence sur le fait lui-même : le bien était, pendant un temps, sorti du patrimoine du vendeur et profitait à son possesseur.

Il est à noter qu’en raison de ce caractère rétroactif de la nullité, la troisième chambre juge au contraire qu’une indemnité d’occupation est due ⁽²²⁾.

La première chambre elle-même prend en considération le fait juridique en jugeant maintenant que le vendeur n’est pas responsable de la perte de la chose par cas fortuit lorsqu’elle était aux mains de l’acquéreur ⁽²³⁾.

Vente et bail

On pourrait par ailleurs être tenté de faire le parallèle entre l’annulation de la vente d’un bien immobilier et celle d’un bail portant sur un même bien.

Si dans le second cas on admet le principe d’une indemnité d’occupation, il peut sembler logique qu’il en soit de même en cas de vente.

En réalité il s’agit d’opérations nettement différentes : dans le cas de la vente, et de façon plus générale d’un contrat translatif de propriété ou d’une obligation de donner, le vendeur s’acquitte de son obligation en délivrant le bien ; à la suite de l’annulation l’acquéreur lui restitue ce bien.

Au contraire dans le cas du bail, mais aussi pour un contrat de services, un contrat de travail ou une obligation de faire, que le contrat soit à exécutions successives ou pour une prestation unique, le bénéficiaire de cette obligation de faire ne peut pas restituer la prestation elle-même : l’employeur qui a bénéficié du travail de l’ouvrier dont le contrat a été ensuite annulé ne peut pas lui restituer son activité, le locataire qui a bénéficié de l’appartement ne peut pas restituer cette jouissance. Dans ces différents cas il ne peut y avoir que restitution par équivalent monétaire : le prix du travail de l’ouvrier, l’indemnité d’occupation.

Sans doute en cas de vente lorsque le bien ne peut pas être restitué, il y a également restitution par équivalent, mais celle-ci porte alors sur le bien lui-même et non sur la valeur de jouissance de ce bien ⁽²⁴⁾.

Annulation et résolution

Enfin, si, habituellement, on traite de façon similaire les restitutions en cas d’annulation et de résolution, on doit voir les limites d’une telle comparaison : en cas d’annulation après exécution, il y a eu des prestations réciproques, même si elles étaient déséquilibrées. en cas de résolution d’un contrat, par définition, une partie n’a pas respecté ses obligations. Le vendeur qui a délivré le bien, mais qui n’a pas été payé, a droit à une indemnisation. On peut s’interroger sur le fait de savoir si celle-ci relève du régime des restitutions ou plutôt des règles de la responsabilité qui permettent la réparation du préjudice subi par la victime.

 

Alors que se termine dans cette grand chambre un cycle de conférences intitulé droit, économie, justice, je tenterai une approche économique, très sommaire n’ayant pas trouvé d’informations concernant exactement la matière ⁽²⁵⁾.

Replacer les parties dans la situation d’origine, faire comme si le contrat n’avait pas existé, cela paraît simple, mais c’est tout à fait antiéconomique !... Le temps a aussi une valeur économique : les intérêts, la dépréciation monétaire, ou au contraire certaines plus-values, mais aussi la vétusté, l’obsolescence dépendent du temps qui s’écoule.

En cette période de hausse de l’immobilier l’acquéreur ne pourra pas, avec le prix qu’il a versé quelques années auparavant acquérir une maison équivalente à celle qu’il avait achetée et dont le contrat a été annulé.

Le vendeur d’un véhicule automobile, même indemnisé pour l’usage de ce véhicule, reprendra possession d’un bien qui aura perdu une partie importante de sa valeur.

S’il s’agit d’un ordinateur, en trois ans il sera devenu obsolète et sa valeur résiduelle sera presque nulle, même s’il n’a jamais servi.

Quant aux valeurs mobilières, plus-values comme moins-values peuvent être rapides et importantes.

Par ailleurs, comme il a déjà été dit, la jouissance d’un bien représente une valeur économique. Les biens ayant vocation à circuler et à être utilisés, directement ou indirectement, la possession matérielle d’un bien, même si on ne l’utilise pas, a une valeur économique.

Différents facteurs doivent être pris en considération dans l’appréciation de cette valeur : du côté de celui qui a joui du bien, c’est l’équivalent du loyer qu’il aurait dû payer pour bénéficier d’un bien similaire. Pour le vendeur, c’est compenser la perte subie du fait qu’il n’avait pas la jouissance du bien dont il redevient propriétaire, moins-value qui résulte non seulement de l’usage mais de l’usure, de la vétusté ou de l’obsolescence, prises en compte en comptabilité avec l’amortissement, même si l’on refuse de lui accorder la compensation du manque à gagner, du bénéfice qu’il n’a pas pu réaliser.

Cet aperçu montre la diversité des situations, il conduit aussi, si l’on veut que, hors de toute faute, l’une des parties ne soit pas trop désavantagée par rapport à l’autre, ce qui pourrait la dissuader d’intenter une action en nullité, à rechercher un certain équilibre dans les restitutions réciproques.

 

Des restitutions équilibrées ⁽²⁶⁾

Le compte des restitutions comporte les moins values qui peuvent être dues à l’action de l’acquéreur, ou au contraire les plus-values apportées par son activité, ou le remboursement des frais et impenses ; pour le vendeur c’est, outre la restitution du prix de vente celle des intérêts.

Il est jugé que ceux-ci sont dus en application de l’article 549 du Code civil à compter de la demande en justice, ou, si le vendeur est de mauvaise foi, à compter du versement du prix ⁽²⁷⁾.

De même, en application de ce texte le possesseur est tenu d’en restituer les fruits, selon les mêmes distinctions ⁽²⁸⁾.

Ainsi l’acquéreur d’un bien qui l’a donné en location sera tenu de restituer les loyers, sous déduction des frais ; c’est la contrepartie des intérêts du prix qu’il a versé.

Mais si, au lieu de donner le bien en location, il l’utilise personnellement, la situation est-elle très différente ?

Il ne semble pas, il n’a pas bénéficié de la valeur financière de ce bien, mais il a joui de sa valeur économique ⁽²⁹⁾ ; quant au vendeur, il importe peu que le bien ait été utilisé par l’acquéreur lui-même ou par un tiers.

Comme l’on admet le remboursement des fruits, on est alors conduit à faire bénéficier le vendeur d’une indemnité pour la jouissance du bien par l’acquéreur.

La troisième chambre a ainsi assimilé indemnité de jouissance et fruits, en cassant un arrêt de cour d’appel qui avait refusé une indemnité d’occupation (Ci.3 - 10 mai 1972 - bull., n° 301) :

Vu les articles 584 et 1630 du Code civil

Attendu qu’au sens du premier de ces textes les fruits civils sont les sommes ou prestations dues par un tiers en vertu d’une obligation ayant pour cause la jouissance de la chose ; (...)

Attendu que l’arrêt attaqué (...) décide que les vendeurs devront indemniser les acquéreurs évincés de leurs pertes à l’exclusion toutefois de l’indemnité pour occupation, au motif que le paiement de cette indemnité trouve sa contrepartie dans la jouissance des lieux qui a été procurée aux occupants ;

Qu’en statuant de la sorte, alors que les indemnités mises à la charge des époux X... étaient assimilables à des fruits civils que les vendeurs sont tenus de restituer aux acquéreurs de bonne foi au jour de la vente et tant que l’occupation par ceux-ci des locaux n’est pas fautive ⁽³⁰⁾.

J’estime que cette position, assimilant jouissance personnelle et jouissance par l’intermédiaire d’un tiers, doit être approuvée. Elle justifie, en application de l’article 549 la condamnation du possesseur à une indemnité de jouissance, tandis que le propriétaire doit les intérêts sur le prix qu’il a reçu.

Les positions de la première chambre et de la troisième ne sont d’ailleurs peut-être pas aussi opposées qu’il y paraît ⁽³¹⁾. En effet si la première refuse l’octroi d’une indemnité de jouissance, elle indemnise la dépréciation due à l’usage. Le principe de l’attribution d’une indemnité de jouissance, similaire à un loyer, prendrait en compte cette réparation pour l’usage du bien, mais aussi pour la vétusté et l’obsolescence, qui relèvent de l’amortissement. Cette indemnité de jouissance serait d’ailleurs susceptible de simplifier les comptes de restitution, car il ne serait plus nécessaire de faire un partage délicat entre les différentes dépréciations.

L’octroi d’une indemnité d’occupation ou de jouissance apparaît ainsi justifiée sur le plan économique, la jouissance d’un bien représentant une "valeur", comme du point de vue juridique, cette "jouissance" étant assimilée à un fruit.

Il convient en dernier lieu d’examiner d’une part s’il peut y avoir compensation forfaitaire entre ces deux types de restitutions, d’autre part si l’une est subordonnée à l’autre.

On a en effet souvent envisagé une compensation forfaitaire entre restitution des fruits, ou paiement d’une indemnité de jouissance, et restitution des intérêts : chacune des parties a profité, qui du bien, qui du prix, et conserve cet enrichissement  ⁽³²⁾.

Ce mécanisme apparaît cependant rudimentaire⁽³³⁾. Il présente surtout l’inconvénient d’entériner l’exécution du contrat, censé avoir été annulé rétroactivement, alors que les prestations des parties n’étaient pas nécessairement équilibrées ⁽³⁴⁾.

Aussi apparaît-il préférable de ne pas procéder à cette compensation forfaitaire.

Enfin, la jurisprudence, comme la doctrine, mettent l’accent sur le caractère réciproque des prestations. Le prix est la contrepartie de la délivrance du bien, l’un comme l’autre doivent être restitués. La restitution des fruits, ou le paiement d’une indemnité de jouissance correspond pareillement à la restitution des intérêts sur le prix.

Mais si ces restitutions réciproques, accessoires aux restitutions principales, sont de droit, il n’y a pas de motif de refuser l’une, alors qu’elle est justifiée sur le fondement de l’article 549 du Code civil, si l’autre n’est pas demandée.

 

Je conclus ainsi au rejet des deux premières branches du moyen, le vendeur a vocation à percevoir une indemnité pour la jouissance du bien par son possesseur, de même qu’il doit les intérêts sur le prix du bien ; par ailleurs la faute de l’une des parties, outre son incidence sur le moment à compter duquel celle-ci doit les intérêts ou les fruits, justifie la réparation du préjudice subi par la victime dans le cadre des règles de la responsabilité délictuelle, mais ne dispense pas le possesseur du paiement d’une indemnité de jouissance.

Je suis par contre à la cassation sur la troisième branche, les acquéreurs, qui n’étaient pas de mauvaise foi, ne devaient restitution des fruits, ou paiement d’une indemnité de jouissance qu’à compter de la date de la demande en justice.

Sans doute en sa troisième branche, prise d’une violation des articles 549 et 550 du Code civil ce moyen n’a-t-il pas été soulevé devant les juges du fond, mais les consorts X... avaient invoqué l’enrichissement sans cause.

La cour d’appel a seulement retenu que :

la vente étant annulée, les époux Y... doivent une indemnité d’occupation pour la jouissance de cet immeuble qu’ils ont utilisé sans en être propriétaires.

On peut supposer qu’elle les a suivis sur ce fondement.

Or si en application de ce quasi-contrat une indemnité serait due pour toute la période de jouissance du bien, il en va différemment si, comme je vous le propose, vous justifiez la condamnation à une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 549 du Code civil.

La discussion devant les juges du fond n’ayant pas été placée sur ce fondement, le moyen m’apparaît irrecevable comme nouveau.

 

Olivier Guérin ⁽³⁵⁾

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1. Selon Planiol et Ripert, 2ème édition, tome VI par Esmein, § 322, la partie qui a bénéficié d’avantages doit en payer la valeur, faute de quoi il y aurait enrichissement sans cause ; la liquidation comportera le paiement de la valeur de toute chose consommée, de toute jouissance, de tout service reçu, dont l’autre partie n’aurait pas eu, en exécution des conventions, la contre-partie effective (§ 433). Ghestin, les obligations, le contrat § 924, Aubert, Defrénois 1988 p. 373, Mestre, Revue Trimestrielle de Droit Civil 1988.528 se prononcent en sens contraire.

2. La première chambre juge pareillement en cas de résolution, au visa de l’article 1184 qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation du véhicule par l’acquéreur (11 mars 2003 bull., n° 74)

3. La 3ème chambre adopte la même position en cas de résolution (Civ.3 - 26 janvier 1994 - n° 91-20.934, 21 janvier 1998 - n° 95-20.399)

4. Et précédemment Com. 21 mars 1955 - bull., n° 103, Revue Trimestrielle de Droit Comercial 1955.643 obs. Hémard.

5. Toutefois elle a également approuvé une cour d’appel d’avoir, à la suite de la résolution d’un contrat, condamné l’acquéreur à verser une somme représentant l’enrichissement sans cause résultant de l’utilisation de machines (Com. 15 mars 1988 - bull., n° 105).

6. On n’examinera pas les conséquences de l’annulation pour incapacité ou cause immorale qui relèvent de règles particulières.

Sur l’ensemble de la question voir notamment M. Malaurie, les restitutions en droit civil, Editions Cujas 1991, préface Cornu, C. Guelfucci-Thibierge, Nullité, restitutions et responsabilité, LGDJ 1992, préface Ghestin, Poisson-Drocourt, les restitutions entre les parties consécutives

à l’ annulation d’un contrat, Dalloz 1983 ch. p. 85, Schmidt-Szalewski, les conséquences de l’ annulation d’un contrat, JCP 1986 I 3397, Serinet, Faut-il restituer la jouissance du bien après annulation ou résolution du contrat de vente ?, Dalloz 2003 p. 2522, Wintgen, l’indemnité de jouissance en cas d’anéantissement rétroactif d’un contrat translatif, Defrénois 30 mai 2004 p. 692.

7. Bénabent, les obligations, 8ème édition § 223 : on rattache souvent l’obligation de restitution à la répétition de l’indu par un raisonnement logique : le contrat ayant disparu, les versements effectués n’étaient dus en vertu d’aucun titre juridique et il y a lieu à répétition.

8. C. Guelfucci-Thibierge, qui, il est vrai, critique la fiction de la rétroactivité de la nullité, fait ainsi valoir que la restitution trouve sa cause dans l’exécution d’une obligation en vertu d’un contrat dont l’annulation n’a pas encore été prononcée - op. cit. § 647.

9. La première chambre avait jugé que, par l’effet de l’annulation de la vente, le vendeur était censé n’avoir jamais cessé d’être propriétaire et qu’il supportait les risques de la perte du bien, en l’espèce des brebis, sauf à prouver l’existence d’une faute de l’acquéreur (Civ.1 - 6 décembre 1967 - bull., n° 358). Elle adopte maintenant une position inverse en retenant que les parties doivent être remises dans l’état où elles étaient auparavant et que l’acquéreur doit prendre la charge du coût de la remise en état du bien, sans qu’il y ait à relever l’existence d’une faute à son encontre (Civ.1 - 2 juin 1987 - bull., n° 183, obs. Aubert, Defrénois 1988 p. 373, Mestre, Revue Trimestrielle de Droit Civil 1988.528).

La chambre commerciale juge également que les dommages affectant la chose vendue entre sa livraison et sa restitution doivent être à la charge de l’acquéreur (Com. - 21 juillet 1975 - bull., n° 215 , Dalloz 1976 j 582 note Malaurie ; cf. Com. 29 février 1972 - bull., n° 77)

10. La chambre commerciale juge ainsi en cas de dol (19 mai 1998 - bull., n° 160), tandis que la première chambre a retenu que la négligence ou l’imprudence de l’appauvri ne le privait pas de l’action de in rem verso (11 mars 1997 - bull., n° 88 , 3 juin 1997 - bull., n° 182, JCP 98 II 10102 note Viney).

11. Comme le jugent tant la 1ère chambre (11 juin 2002 - bull., n° 163) que la chambre commerciale (11 mai 1976 - bull., n° 162).

12. Civ.1 - 24 septembre 1992 - bull., n° 218, 11 juin 2002, précité, Dalloz 2003 p. 369, note Aubert, qui relève que la décision pourrait être la manifestation d’un petit séisme juridique, mais en relativise la portée estimant que son intérêt est de souligner, très fermement, la subordination de l’action en répétition de l’indu à l’action en nullité, et conclut que force est de constater que le régime des restitutions appelées par l’annulation du contrat est très proche de celui organisé par les articles 1376 et suivants pour le paiement de l’indu. Les quelques divergences que l’on peut observer ne sont, en réalité, que le résultat de la nécessaire adapatation des solutions édictées par ces articles au particularisme de l’indu consécutif à une nullité et, plus précisément, à l’exigence d’effacement rétroactif du contrat annulé.

M. Malaurie, op cit. p. 48 écrit : on a l’impression de la restitution est une sorte de noyau irréductible de la nullité ou de la résolution. Elle est fatale ; elle est même automatique puisqu’elle est la conséquence de plein droit de la décision de nullité.

Les Principes du droit européen des contrats (art 4 :115) adoptent la même position : en conséquence de l’annulation, chaque partie est en droit de demander la restitution de ce qu’elle a fourni en exécution du contrat, pourvu qu’elle restitue simultanément ce qu’elle a reçu.

13. Cf suite à la résolution d’un contrat : Civ.3 - 29 Janvier 2003 - pourvoi n° 01-03.185 :

Vu l’article 1184 du Code civil ;

Attendu que pour infirmer le jugement en ses dispositions ordonnant, ensuite de la résolution de la vente, la restitution de la partie du prix réglé par la société civile immobilière Sephora à la société civile immobilière Les Mimosas, l’arrêt retient que la restitution du prix n’avait pas été demandée ni en première instance ni en appel et qu’elle ne pouvait en conséquence être ordonnée sous peine de statuer ultra petita ;

Qu’en statuant ainsi, alors que lorsqu’un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l’une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du contrat n’avaient jamais existé, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

14. Civ.1 - 16 avril 1996 - bull., n° 188, Com. 11 février 1997 - bull., n° 50, Civ3 - 12 octobre 1994 - n° 92-16-810.

15. Remettre la victime dans l’état qui aurait été le sien si l’acte annulé n’avait pas été conclu selon Gelfucci-Thibierge, op. cit. § 227.

16. M. Malaurie distingue les frais de jouissance qui relèvent des restitutions des frais occasionnés par le contrat qui sont réparés en cas de faute, op. cit. p. 205.

17. Civ.3 - 12 janvier 1988 - bull., n° 7, 20 décembre 1995 - n° 93-18.181 à la suite de la résolution d’une vente.

18. Civ.3 - 12 mars 2003 - bull., n° 63, précité. Une telle indemnité est par ailleurs due en raison du seul maintien dans les lieux du locataire dont le bail est venu à expiration (Civ.3 - 21 janvier 1998 - bull., n° 13).

19. Civ.1 - 2 juin 1987 - bull., n° 183, 28 janvier 1997 - n° 95-11.473, 11 mars 2003 - bull., n° 74 (à la suite de la résolution d’une vente).

20. Notamment Mestre, Revue Trimestrielle de Droit Civil 88.538, Aubert, Defrénois 1988 p. 373.

21. Wintgen, § 9. Guelfucci-Thibierge relève que la nullité anéantit le contrat, mais elle n’en supprime pas les conséquences matérielles, notamment les faits juridiques nés à l’occasion du contrat annulé et régis par le droit de la responsabilité ou des restitutions (§ 388).

22. Civ.3 - 26 janvier 1994 - Arrêt n 226 D - Pourvoi n° 91-20.934 :

Vu l’article 544 du Code civil, ensemble les articles 1183 et 1184 du même Code ;

Attendu que lorsque la vente d’une chose est résolue pour inexécution par une partie de ses obligations, cette chose est remise au même état que si les obligations nées du contrat n’avaient pas existé ;

Attendu que, pour débouter la commune de Bayeux de ses demandes tendant au paiement d’indemnités d’occupation pour les périodes antérieure et postérieure à la vente, l’arrêt retient que le contrat résolu est réputé n’avoir jamais été conclu et doit être considéré comme n’ayant produit aucun effet entre les parties, que Mme X..., ès qualités, ne pouvait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation puisque la société Ellipse, par l’effet de la résolution judiciaire, doit être regardée comme n’ayant jamais occupé le local, et qu’il résulte de l’acte notarié que les sommes versées à titre d’indemnités d’occupation avant la vente font partie intégrante du prix de vente et ont été versées en avance sur ce prix, que ces sommes doivent être restituées au syndic à la suite de la résolution de la vente ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la résolution de la vente anéantit les stipulations du contrat et que l’acquéreur doit une indemnité d’occupation au vendeur de l’immeuble qui recouvre sa qualité de propriétaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés

23. Cf. note 9.

24. Il était jugé que l’acquéreur était irrecevable à intenter une action en nullité lorsqu’il n’était plus en possession du bien, puisqu’il ne pouvait plus le restituer (Civ.1 23 février 1970 - bull., n° 66). Cette position est maintenant abandonnée, la restitution pouvant avoir lieu par équivalent (Com. 11 mai 1976 - bull., n° 162, Civ.1 16 juillet 1998 - bull., n° 215.

25. V. cependant Brousseau, Fares, Règle de droit et exécution des contrats : réflexion d’économistes sur le droit comparé des contrats, Revue d’économie politique, nov-déc 2002 p. 823.

26. L’expression est d’Agostini et Diener, D 1976 j 582 note sous Com. 21 juillet 1975 (bull., n° 215).

27. Civ.1 - 4 mai 1982 - bull., n° 154, Civ.3 - 4 février 1981 - bull., n° 24, Com. 12 novembre 1979 - bull., n° 286 (à compter d’une sommation interpellative). Toutefois plus récemment la première chambre a qualifié la condamnation au paiement des intérêts à compter de la vente, à la suite de la résolution, de dommages et intérêts à titre compensatoire (Civ.1 - 16 avril 1996 - bull., n° 188).

Cette solution est admise par la plupart des auteurs. Toutrefois Guelfucci-Thibierge la critique, estimant que le droit à la restitution des revenus de la chose et du prix ne devrait pas dépendre d’éléments d’appréciation subjectifs, et que devraient être restitués tous les fruits, comme les intérêts à compter du jour du versement (§ 802 et s.).

28. Toutefois le propriétaire n’a droit qu’aux fruits de la chose dans l’état où elle se trouvait lors de la prise de possession du possesseur, et non ceux résultant de l’industrie de ce dernier (Civ.1 - 20 juin 1967 - bull., n° 227).

29. En ce sens, Wintgen §13 : on peut habiter un immeuble et faire l’économie d’un loyer ou on peut le donner à bail et encaisser un loyer : ce sont là deux façons de jouir du bien.

30. Une autre décision de la troisième chambre (19 janvier 1983 - n° 81-13.463, X... c/ Y..., cité par Wintgen) assimile également fruits et indemnité d’occupation. Elle a en effet rejeté le pourvoi contre un arrêt qui n’avait pas fait droit à une demande d’indemnité d’occupation, ce pourvoi soutenant que l’indemnité d’occupation qui a pour objet d’indemniser le propriétaire d’une occupation illégale est totalement distincte des fruits perçus par le possesseur, au motif

que l’arrêt retient à bon droit que le constructeur de bonne foi qui fait les fruits siens ne peut être condamné à payer une indemnité d’occupation au propriétaire.

31. Pour une conciliation, Serinet, Dalloz 2003 p. 2525.

32. Diener, Dalloz 1976 j 587.

Wintgen, § 21, est également favorable à la compensation forfaitaire de l’indemnité de jouissance avec les intérêts du prix, mais estime cependant souhaitable de déroger à cette compensation forfaitaire en cas de déséquilibre manifeste.

33. Serinet, Dalloz 2003 p. 2525.

34. Ce déséquilibre est manifeste en cas de résolution du contrat pour non paiement du prix.

35. avec le concours de Melle Cécile Commeau, greffier en chef au SDE.